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寧波
房地產抵押法律風險分析
在我們的日常生活中，大多數人都知道以房地產作為抵押貸款是安全的。誰來考慮法律風險？分析了債權實現中的法律風險及其規(guī)避：一是司法拍賣的法律風險。對于抵押的不動產，債權人可以在債權無法實現時向法院提起訴訟，判決后再申請法院強制執(zhí)行。此時，根據《最高人民法院關于人民法院執(zhí)行若干問題的規(guī)定（試行）》第四十條的規(guī)定，人民法院可以強制拍賣抵押的房地產，實現債權。但在司法實踐中，對于房地產拍賣，首先要根據市場價格對房地產進行評估，然后再根據評估價格進行拍賣。在實踐中，有很多房地產在拍賣中由于房價等原因。也就是說，抵押房屋不能出售，債權就不能實現。2、 不拍賣、不出售、不清償日常生活所需房產的法律風險。如果債務人以其生活所需的不動產作為抵押向債權人借款，一旦債務人無力償還，債權人很難通過司法途徑實現債權。3、 如何規(guī)避房地產抵押中的法律風險？對于債權人或者借款人來說，首先要調查債務人提供的作為抵押的不動產是否是債務人及其家庭成員的必要住房。債務人提供的財產是第三人財產的，債權人必須調查該財產是否為第三人及其受扶養(yǎng)人的必要住所。二是通過簽訂具有生效條件的房屋買賣合同，結合房地產抵押登記，規(guī)避風險。具體操作如下：一是按照正常程序辦理房地產抵押登記相關手續(xù)；二是通過第三人與債務人簽訂具有生效條件的房屋買賣合同。需要注意的是，第三人與債權人必須是一個利益共同體，附帶的生效條件是“房屋被法院拍賣并再次出售時，房屋買賣合同生效，否則不生效”。當然，簽訂房價協議的目的是為了把房子賣得盡可能低。這樣，抵押房屋一經法院拍賣，第三人與債務人簽訂的房屋買賣合同即生效。此時，法院可以申請第三人將房款直接支付給債權人，實現債權。而由于第三人與債務人簽訂的房屋買賣合同中約定的房價很低，抵押房屋變現的可能性就不用說了。
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