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房地產(chǎn)抵押法律風險分析

來源: 律霸小編整理 · 2025-12-16 · 1015人看過

在我們的日常生活中，大多數(shù)人都知道以房地產(chǎn)作為抵押貸款是安全的。誰來考慮法律風險？分析了債權(quán)實現(xiàn)中的法律風險及其規(guī)避：一是司法拍賣的法律風險。對于抵押的不動產(chǎn)，債權(quán)人可以在債權(quán)無法實現(xiàn)時向法院提起訴訟，判決后再申請法院強制執(zhí)行。此時，根據(jù)《最高人民法院關于人民法院執(zhí)行若干問題的規(guī)定（試行）》第四十條的規(guī)定，人民法院可以強制拍賣抵押的房地產(chǎn)，實現(xiàn)債權(quán)。但在司法實踐中，對于房地產(chǎn)拍賣，首先要根據(jù)市場價格對房地產(chǎn)進行評估，然后再根據(jù)評估價格進行拍賣。在實踐中，有很多房地產(chǎn)在拍賣中由于房價等原因。也就是說，抵押房屋不能出售，債權(quán)就不能實現(xiàn)。2、不拍賣、不出售、不清償日常生活所需房產(chǎn)的法律風險。如果債務人以其生活所需的不動產(chǎn)作為抵押向債權(quán)人借款，一旦債務人無力償還，債權(quán)人很難通過司法途徑實現(xiàn)債權(quán)。3、如何規(guī)避房地產(chǎn)抵押中的法律風險？對于債權(quán)人或者借款人來說，首先要調(diào)查債務人提供的作為抵押的不動產(chǎn)是否是債務人及其家庭成員的必要住房。債務人提供的財產(chǎn)是第三人財產(chǎn)的，債權(quán)人必須調(diào)查該財產(chǎn)是否為第三人及其受扶養(yǎng)人的必要住所。二是通過簽訂具有生效條件的房屋買賣合同，結(jié)合房地產(chǎn)抵押登記，規(guī)避風險。具體操作如下：一是按照正常程序辦理房地產(chǎn)抵押登記相關手續(xù)；二是通過第三人與債務人簽訂具有生效條件的房屋買賣合同。需要注意的是，第三人與債權(quán)人必須是一個利益共同體，附帶的生效條件是“房屋被法院拍賣并再次出售時，房屋買賣合同生效，否則不生效”。當然，簽訂房價協(xié)議的目的是為了把房子賣得盡可能低。這樣，抵押房屋一經(jīng)法院拍賣，第三人與債務人簽訂的房屋買賣合同即生效。此時，法院可以申請第三人將房款直接支付給債權(quán)人，實現(xiàn)債權(quán)。而由于第三人與債務人簽訂的房屋買賣合同中約定的房價很低，抵押房屋變現(xiàn)的可能性就不用說了。

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