這么多人、這么大的土地都會發生宅基地交易糾紛，這是一個普遍現象。那么，爭議的原因是什么呢？應該遵守什么規定？注意事項是什么？對宅基地銷售有哪些法律限制？（一）監管原則是低層次的，規范農村住房和宅基地使用權的法律規范數量少，效力低，很大一部分依賴于文件和地方政策調整，其中交易規范的數量更少。目前，我國尚無民法對農村宅基地進行調整。就國家立法而言，僅僅依靠民法通則和土地管理法中的少數規范。國務院雖然在1993年頒布了《村鎮規劃建設管理條例》，但只規定了建房的申請程序和審批權限，沒有規定農村房屋的流轉和糾紛的解決辦法。國家土地局下發的《關于加強農村宅基地管理的請示》雖然直接調整了農民宅基地的用途，但其有效性水平較低，對房屋流轉和登記沒有規定。與豐富成熟的城市房地產立法相比，農村房地產立法不僅存在很多法律真空，而且內容也相對較淺。（2） 內容不清，沖突嚴重。

由于法律法規的原則性和有效性不高，地方政府和相關職能部門的文件實際上對農村住房和宅基地流轉進行了調整，但也存在矛盾、沖突、權責不清等問題。根據上述法律規定，原則上禁止集體土地使用權進入非農建設市場，不得轉為建設用地使用權。但是，宅基地作為村民建房的用地，可以直接用于非農建設，宅基地使用權的流轉沒有絕對的禁止。但在如何轉讓方面，《土地管理法》只是從行政管理的角度規定了宅基地使用權的批準或不批準，只規范了建房行為，而不是買賣房屋行為。因此，在實踐中存在一些不統一。根據《擔保法》，宅基地使用權不能抵押，但房屋可以抵押。當房屋與宅基地合并時，如何確定房屋抵押后宅基地使用權是否會被抵押，《擔保法》沒有規定。實踐中，有人認為抵押只能是房屋，而宅基地使用權不能納入抵押范圍。但根據“宅基地同一”原則，禁止宅基地使用權抵押的，宅基地上的房屋所有權抵押也應無效。這顯然違背了房主自由處分的原則。（3） 宅基地是否可以與房屋一并轉讓，雖然《土地管理法》第六十二條承認農村房屋可以買賣、出租，但對于農村房屋出售時宅基地使用權是否可以同時轉讓，沒有明確規定，容易造成理解上的歧義。

如果農村居民買賣房屋，包括同時轉讓宅基地使用權，不利于宅基地使用權的管理，受讓人很可能違反《土地管理法》對宅基地主體資格的限制，通過房屋買賣取得宅基地使用權，投資房地產開發，改變宅基地原有功能；如果要限制購房者資格，該如何限制？法律沒有明文規定。有人認為應該限制在村范圍內，因為只有村里的農民是集體土地所有權主體的成員，他們才有權享受宅基地無償分配和使用的福利。有人認為應該限制在鄉鎮范圍內，因為政府是管理一個鄉鎮范圍內農民宅基地最有效的部門。有人認為應該限制在縣域范圍內，因為農民宅基地地籍管理的最大控制范圍在縣域內。認識的不統一必然導致實踐的不統一。

如果不包括宅基地使用權的轉讓，只有房屋買賣才合法有效，因為它不涉及宅基地的轉讓，但違反了“房地一致”的原則。你知道嗎