土地使用權出讓是一種產權交易。買受人不僅可以在土地上種植植物獲取收益，還可以自主控制和處分土地使用權。下面我們就通過一個案例來分析土地出讓合同糾紛，了解土地出讓合同的相關知識。

[基本事實]

[一審裁定和判決]

金華市中級人民法院認為，XX管委會與浙江XX永X電子有限公司簽訂的《土地轉讓協議》內容。，XX縣人民政府授權的華XX公司合法有效，支持XX管委會要求華XX公司繳納土地出讓金的要求。但雙方于1996年7月1日簽訂的貸款協議，將逾期未交的土地出讓金轉為貸款，違反了有關財務規定，應屬無效。因此，XX管委會要求按照貸款協議約定的利率計算滯納金的請求不予支持。逾期付款的違約金標準按照最高人民法院有關司法解釋計算支付；華XX公司是原浙江浦江永X電子有限公司權利義務的繼承人。，因此，本案應當承擔土地出讓金和逾期違約金的民事責任。根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第十二條、第十五條的規定，法院于2002年5月22日作出判決：華XX公司自判決生效之日起10日內向XX管委會繳納土地出讓金154.5萬元，并支付違約金滯納金（自1996年7月1日起至實際履行之日，按每天萬分之四計算）。案件受理費23619元，由XX管委會承擔，華XX公司22619元；保全費14129元，由華XX公司承擔。

[當事人的上訴請求和抗辯]

宣判后，華XX公司不服上述判決，上訴認為：雙方于1996年7月1日簽訂的《借款協議書》表明土地使用權轉讓合同已經履行，雙方形成了另一種合同關系，即借款合同關系。一審法院判令華XX公司繳納土地出讓金，屬于認定錯誤；原審法院判令華XX公司繳納土地出讓金判決適用已廢止的司法解釋，判令其繳納萬分之四的罰款，違反了相關司法解釋的規定；由于XX管委會出讓的土地未按規定提供配套設施，華XX公司配套設施費用80余萬元，應在貸款中予以沖抵。據此，上訴人請求二審法院撤銷原判，變更判決，向XX管委會返還人民幣1108080.64元。

XX管委會認為：華XX公司欠被申請人的是土地出讓金，不是貸款；華XX公司未按照土地使用權出讓合同的規定支付土地出讓金，應依法支付違約金；雙方簽訂的土地出讓協議中并未明確具體配套條款，華XX公司要求在土地出讓金中沖抵其配套費用80余萬元，這是沒有根據的，公司也沒有提起反訴。因此，一審法院認定事實，正確適用法律，請求二審法院駁回上訴，維持原判。浙江省高級人民法院經審理認為：雙方簽訂的土地出讓協議內容合法，主體合格，應當承認其效力。由于公司未按協議約定支付土地出讓金，雙方協商將未支付的土地出讓金部分轉為貸款，并簽訂了貸款協議，但雙方并不存在真實的貸款關系。華XX公司提出上訴理由，雙方形成另一種合同關系，即借款關系，不予支持。華XX公司應支付所欠土地出讓金154.5萬元，并承擔逾期付款的違約責任。違約責任按照最高人民法院關于逾期付款違約金的有關司法解釋處理。至于抵減配對費，由于華XX公司未能提供有效證據證明其主張，故上訴理由不予支持。據此，浙江省高級人民法院根據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第二項、《中華人民共和國城市房地產管理法》第十五條、《中華人民共和國民事訴訟法通則》第一百一十一條的規定，作出如下判斷：

變更（2002）金中民一處子第XX號金華市中級人民法院民事判決書正文，即華XX公司應當自判決書生效之日起10日內向XX管委會繳納土地出讓金154.5萬元，并向XX管委會繳納1996年7月1日至實際履行之日的滯納金154.5萬元作為土地出讓金，并按中國人民銀行同類逾期貸款利率繳納1996年7月1日至實際履行之日的滯納金同一期間，自實際履行之日起計算，并自判決生效之日起十日內支付。

[本案分析]

本案有兩個問題值得討論：

1。本案性質是否為貸款糾紛或土地出讓金糾紛。華XX公司在訴訟中主張的配套費、過戶費的反補貼是否必須以反訴的形式提出。對于本案爭議的性質，《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》對土地使用權出讓金的繳納作了明確規定。《條例》第十四條規定，使用人應當自簽訂土地使用權出讓合同之日起60日內繳納全部土地使用權出讓金。逾期未足額支付的，轉讓人有權解除合同，并要求賠償違約金。”第十六條規定“土地使用者繳納全部土地使用權出讓金后，應當按照規定進行登記，取得土地使用證，取得土地使用權。”因此，從這兩條規定來看，只要受讓人（土地使用者）實際取得國有土地使用權證，意味著受讓人已繳納全部土地出讓金。但在實踐中，被出讓人不繳全部土地出讓金，不辦理土地使用權證的情況時有發生。有的地方只要交了40%的地價，就可以辦國有土地使用證，這導致了更嚴重的后果。這種不規范的做法是如何依法行政的問題，不在民事審判權的范圍之內。沒有必要在審判中對其進行評估。然而，為了達到依法行政的正式效果，相關行政部門通常會采取一些“迂回”的方法。在這種情況下，XX管委會將華XX公司所欠的土地出讓金轉為貸款，這方面可以考慮。

本案中，雙方僅就拖欠土地出讓金問題重新簽訂貸款協議，并約定將土地出讓金轉為貸款。是否應該承認雙方形成了新的借貸法律關系？

有人認為，就土地使用權出讓合同的履行而言，XX管委會已經向華XX公司出具了土地使用權證，其余只是支付了土地出讓金的余額。雙方僅就本條款的支付進行協商，并聲明就轉讓合同的履行而言，除本條款的支付外，對其他問題不存在爭議。雙方約定將貨款轉為貸款后，形成貸款合同關系。借款關系一經形成，當事人之間的關系即告終止，原合同約定的所有權利義務也隨之終止。這是當事人意思自治的表現，法院沒有必要干預。因此發生爭議的，只能在履行借款合同時審理。也就是說，對于土地使用權出讓合同，實質上可以認為華XX公司已經支付了全部土地出讓金。土地出讓金余額已轉為貸款性質，由XX管委會借給華XX公司。如果