二次土地開發過程是什么？

從開發、建設、運營和管理程序來看，房地產開發一般可分為五個階段，即可行性研究和項目決策階段、施工準備階段、施工階段、銷售階段和交付階段。一是項目決策階段房地產項目可行性研究階段經董事會批準后，將房地產開發項目移交企業戰略發展研究室進行可行性研究。可行性研究的基本目的是實現項目的科學決策，減少或避免投資決策失誤，提高項目開發建設的經濟效益、社會效益和環境效益。可行性研究的主要內容如下：

（1）項目概況；

（2）開發項目用地的現場調查和移民安置；

（3）市場分析和建設規模的確定；

（4）規劃設計影響和環境保護；（5）資源供給和資金運營計劃；（6）環境影響和環境保護；（7）項目開發模式、組織機構、崗位需求和管理成本研究；（8）開發建設節點計劃；（9）項目經濟社會效益分析好處；

（10）結論和建議。

2。可行性研究組成員的知識構成：經濟學家、市場分析專家、房地產專家、建筑工程專家、會計師、律師。三是可行性研究工作階段。本階段的主要任務是對以土地為主的投資項目進行初步調查和意向性談判，對投資項目或投資方向提出建議，即：，通過對某些地區和部門的自然資源和市場的調查和預測，尋找最有利的投資機會。對投資機會的研究比較粗糙，主要依靠一般的估計，而不是詳細的分析。如果認為機會研究是可行的，就可以進行下一階段的工作。初步可行性研究，也稱為“預可行性研究”。在機遇研究的基礎上，進一步論證和分析了項目建設的可能性和潛在效益。詳細的可行性研究，俗稱可行性研究。詳細的可行性研究是開發建設項目投資決策的基礎。對項目進行技術、財務、經濟可行性分析，是進行投資決策的關鍵步驟。項目評估和決策。可行性研究分五步進行：①項目公司接受委托或集團公司董事會設立項目；②調查研究；③方案選擇與優化；（4）財務評價和經濟評價；（5）編制可行性研究報告。

5。集團公司董事會批準正式立項，項目進入前期開發階段。二是在前期準備階段，取得土地使用權。開發商取得土地使用權的主要方式有：1）行政劃撥方式；2）舊城改造方式；3）出讓方式；4）出讓方式（招標、拍賣、協議出讓）；5）聯合開發并報有關主管部門項目審批部門；

6）通過司法裁決；

7）通過并購等股權重組。

2。征地拆遷，申領《房屋拆遷許可證》。拆遷的主要內容有：（1）房屋拆遷和建設，如危房改造；（2）城市功能、土地布局和空間結構的調整，如住宅區、商業區等公共建筑的建設和改造，車站和生活服務設施；

（3）環境治理，如擴大綠地和污染控制項目。因此，城市房屋拆遷是伴隨著城市建設而來的，是城市建設的重要組成部分，尤其是舊城改造的重要組成部分，處于建設項目的前期。

3。申請拆遷許可證，應當提交下列申請材料：

1）填寫《城市房屋拆遷申請表》一式五份；

2）建設項目批準文件；

3）建設用地規劃許可證；

4）國有土地使用權批準文件（建設用地批準書或劃撥決定書）

5）拆遷人、評估機構信息。（6） 拆遷安置計劃和方案；（拆遷紅線內房屋面積、戶數、性質、用途等基本情況；拆遷方式；拆遷期限；改造方式、建設期限；產權明晰的安置房證明；拆遷補償資金來源及預算額。）三是規劃設計。申請項目選址，取得《建設項目選址意見書》和《建設用地規劃許可證》，并取得《建設項目選址意見書》附件：規劃設計（用地）條件1）建設項目選址申請書2）委托設計單位設計并提交設計方案報批。

2。持規劃方案和建筑方案圖紙到施工管理處申請施工方案，并取得建筑位置紅線圖和施工圖。建筑方案的申請分為兩個階段。

1）規劃方案審批階段，獲得規劃建設方案審批意見。施工圖審批階段，獲得紅線圖5份，施工圖3份。

3。申請建設項目紅線定位和驗線，并取得建筑物驗證紅線圖。

4。申領《建設工程規劃許可通知書》，憑通知書到建設管理部門申領《建設工程規劃許可證》。當建設項目達到正零或負零時，憑《建設工程規劃許可證》通知書及其他有關資料申請《建設工程規劃許可證》。持建筑紅線圖到市城管局固廢管理處繳納垃圾處理費。建設工程登記、招標申請、招標程序、勘察、設計、監理、施工隊伍確定。4項目銷售階段。申請商品房預售許可證制度。商品房預售許可證有效期一年。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。開發企業進行商品房預售時，應當向市、縣房地產行政主管部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。商品房銷售及抵押貸款辦理（1）售前準備（可委托銷售機構）

（2）簽訂銷售合同。（3） 抵押貸款處理。5交付階段1。申請竣工驗收，取得建設工程竣工驗收備案證書。如果是開發區的一塊，也要申請綜合驗收。建設單位應當在建設工程竣工驗收后3個月內，向原批準的城市規劃行政主管部門申請建設工程規劃驗收。

3。

4。物業轉讓開發建設單位應當與物業管理企業簽訂初步的物業管理服務合同，業主委員會與業主委員會選定的物業管理企業簽訂物業管理服務合同時終止。上述內容是對小編“土地二次開發過程”問題的回答。如果讀者需要法律幫助，歡迎閱讀律師網進行法律咨詢。你知道嗎