1、 如何購買抵押的房屋或已售出的房屋開發(fā)商將已售出的房屋抵押是侵權行為，開發(fā)商可以起訴解除抵押并賠償損失。1為抵押人清償債務，解除房屋抵押后辦理房屋產(chǎn)權證。《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第六十七條第一款規(guī)定：“抵押期間，抵押人未通知抵押權人或者受讓人轉讓抵押物的，抵押物已經(jīng)登記的，抵押權人仍可以行使抵押權；取得抵押物所有權的受讓人可以代債務人清償全部債務，抵押權消滅。受讓人清償債務后，可以向抵押人追償。“

2。你可以要求退房。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十四條第二款的規(guī)定，一方以欺詐、脅迫或者利用對方的危險，使對方違背真實意思訂立合同的，受害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者解除合同。出賣人可以以未告知房屋抵押為由，請求人民法院解除合同。可以要求賣方賠償損失。根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第九條規(guī)定：“出賣人訂立商品房買賣合同，有下列情形之一，致使合同無效的，合同解除或者解除時，買受人可以要求返還已支付的價款和利息，并賠償損失，并可以要求出賣人承擔不超過已付購房款兩倍的賠償責任：（一）故意隱瞞未取得商品房預售許可證的事實或者提供虛假的商品房預售許可證證明的；（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)賣給第三人或者拆遷補償安置房屋的事實。”如何買賣抵押房屋是房地產(chǎn)交易中一種非常典型的模式。通常，原業(yè)主通過向銀行申請貸款的方式購買房屋，并將房屋抵押給銀行作為償還貸款的擔保。在按揭期間，如果房東想轉讓房屋，交易方式與無按揭轉讓房屋有很大區(qū)別。

房地產(chǎn)交易中心將根據(jù)抵押權人是否同意轉讓抵押物或是否已注銷抵押登記來判斷房屋是否可以轉讓，從而保護銀行的合法權益，確保整個房地產(chǎn)交易系統(tǒng)的安全。一般來說，在實踐中，房屋買賣雙方都可以采用的交易方式有幾種，既符合法律規(guī)范，又具有可操作性：

（1）提前還款和解除抵押。

雙方簽訂房地產(chǎn)買賣合同后，原業(yè)主一次性將欠銀行的全部貸款余額提前歸還，銀行解除抵押，房地產(chǎn)交易中心取消抵押登記。這樣，原業(yè)主將獲得房屋的全部產(chǎn)權，然后雙方就可以按照一般二手房銷售流程完成交易。

這種方式的優(yōu)點是，在房東取得全部產(chǎn)權之前，購房者不支付房款，因此購房者資金的保障性很高；缺點是如果房東集資還貸，就要求房東有較強的資金實力或融資能力，而且沒有充分利用購房者的首付參與還款，這不是最經(jīng)濟的解決方案。（2） 申請轉按揭。

雙方簽訂房地產(chǎn)買賣合同后，共同向原業(yè)主的原貸款銀行申請辦理再抵押手續(xù)。

這種方式的優(yōu)點是不需要籌集資金提前還貸，也沒有融資壓力。相反，房東原來的還款義務轉移給買受人，抵押人通過變更抵押登記由房東變?yōu)橘I受人；但如果買受人需要到另一家銀行貸款，就會出現(xiàn)跨行抵押過戶的問題，操作繁瑣。（3） 買房為原業(yè)主提前還貸。

雙方簽訂房地產(chǎn)買賣合同后，買方將用首付款幫助房東歸還貸款余額。

這種方式的優(yōu)點是充分利用了資金的流動價值，搞活了買家的首付，雙方共同解決了交易的最大障礙；缺點是買家的首付存在一定的風險。如果原房主用購房人的資金幫助其還貸，然后取得房屋的全部產(chǎn)權，再將房屋轉售給他人而逃逸，購房人既不能取得房屋產(chǎn)權，又使首付破產(chǎn)。當時，他只能通過其他法律途徑追討，這是非常被動的。

如果買受人不小心購買了抵押房屋或售出的房屋，肯定會影響到自己的權益。如果他認為是賣方或房地產(chǎn)中介，可以通過法律手段對他進行調(diào)查。當你買了一套按揭房或一套已經(jīng)售出的房子時，你就可以來了律師網(wǎng)為特定的風險或糾紛尋求法律幫助。你知道嗎