《擔(dān)保法》司法解釋明確了在建工程抵押的合法性，但沒有對在建工程抵押的條件作出具體規(guī)定。建設(shè)部發(fā)布的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條將在建工程抵押限定為：為取得在建工程繼續(xù)建設(shè)的貸款，抵押人依法取得的土地使用權(quán)，連同在建工程的投資性資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的形式抵押給貸款銀行，作為償還貸款的擔(dān)保。投資項目的自有資金必須達(dá)到項目建設(shè)總投資的25%以上，并確定項目建設(shè)進(jìn)度和竣工交付日期。在建工程抵押范圍的界定。根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》，在建工程抵押包括建筑物本身及其土地使用權(quán)。在建工程抵押時，是以整個工程還是以完工部分作為抵押物，在理論上和實踐上并不統(tǒng)一，各地的登記和操作也不盡相同。一種觀點認(rèn)為，根據(jù)《擔(dān)保法》，設(shè)定抵押權(quán)后的新建筑物不屬于抵押物，在建工程的抵押范圍應(yīng)為抵押時的竣工部分。另一種觀點認(rèn)為，在建工程抵押應(yīng)包括整個工程，包括未完工部分。我同意第二種觀點，即以整個在建工程為抵押。其原因是：（1）在建工程抵押權(quán)屬于不動產(chǎn)選擇權(quán)，不同于《擔(dān)保法》中的不動產(chǎn)抵押權(quán)；（2）在建工程抵押權(quán)的根本目的是取得貸款資金以完成整個工程；（3） 房地產(chǎn)項目在項目整體完工前不能實現(xiàn)抵押擔(dān)保功能所要求的實際控制經(jīng)濟價值；

（4）僅對完工部分進(jìn)行抵押的，不得具有獨立使用功能。當(dāng)然，在確定抵押物的價值時，銀行應(yīng)該剔除抵押物未完成部分繼續(xù)建設(shè)所需的資金。也就是說，抵押物的實際價值等于被抵押的在建工程的總價值減去在建工程未完工部分的價值。土地使用權(quán)土地使用權(quán)部分關(guān)于抵押權(quán)的范圍是包括全部土地使用權(quán)，還是只包括在建工程竣工部分所共有的土地份額，也有兩種觀點。一種觀點認(rèn)為，在建工程竣工部分劃撥的土地份額作為抵押物，在建工程占用土地的面積和價值應(yīng)當(dāng)按照抵押建筑面積占工程總建筑面積的比例進(jìn)行劃撥，全部占用土地由在建工程不應(yīng)列入抵押范圍。另一種觀點認(rèn)為，整個土地使用權(quán)不能分割為抵押物。筆者也認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)以整個土地使用權(quán)作為抵押物，按照房屋面積的比例分?jǐn)偼恋胤蓊~，這不符合土地使用法，其分?jǐn)偟姆蓊~不能在實地反映，因此沒有實際意義。在辦理在建工程抵押貸款時，應(yīng)把握在建工程和土地使用權(quán)整體抵押的原則。在抵押登記中，應(yīng)當(dāng)將全部土地使用權(quán)納入抵押登記范圍，而不是按分?jǐn)偡蓊~登記。綜上所述，我們可以清楚地知道，在建工程抵押是一種擔(dān)保行為，其擔(dān)保條件應(yīng)符合有關(guān)規(guī)定，投入項目的自有資金必須達(dá)到項目建設(shè)總投資的25%以上，抵押權(quán)的收費基數(shù)應(yīng)根據(jù)實際情況計算。如果您有任何其他問題，請咨詢律師事務(wù)所的專業(yè)律師。他們會替你回答的。你知道嗎