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寧波
如何處理抵押權與優先購買權之間的沖突
以租賃房屋抵押的，租賃權不受抵押權的影響。因此，抵押權人通過抵押權取得抵押物時，抵押權與優先購買權發生沖突。抵押物出租的，除非抵押權人同意租賃權的存在，否則，如果租賃權不存在，就不存在優先購買權，抵押權與優先購買權之間也不存在沖突。《合同法》規定：“出租人出售出租房屋的，應當在出售前的合理期限內通知承租人，承租人在同等條件下有優先購買權。”。該條明確規定了承租人的優先購買權，該權利具有一定的特殊性，只屬于承租人，只有出租人轉讓租賃房屋的法律事實出現時，承租人才享有該權利。《中華人民共和國擔保法》第五十三條規定，抵押權的實現包括抵押物的折價、拍賣抵押物的價款或者出售抵押物的價款。在任何情況下，只要抵押物上存在租賃權，承租人就有優先購買權。那么抵押權是否具有優先于優先購買權的效力呢？從表面上看，抵押權是物權，而承租人的優先購買權是以債權為主的租賃權。因此，抵押權具有優先權，即抵押權人可以有優先購買抵押物的權利。不可否認，優先購買權來源于租賃權。沒有租賃權就沒有優先購買權，但優先購買權有其獨立的功能和保護目的。法律規定，優先購買權不是為了保護被租賃人的租賃權，而是為了保護被租賃人取得租賃物所有權的機會，這是對被租賃人的明確法律保障，任何侵害當事人利益的行為都應構成侵權。由此可見，尊重承租人的優先購買權是出租人必須履行的義務。如出租人出售、估價、拍賣租賃物實現抵押權時，未在合理期限內通知承租人，構成對優先購買權的侵害。承租人可以以出租人違法為由，請求法院確認租賃物買賣合同無效。因此，抵押權人要取得抵押物，只能在承租人放棄優先購買權時取得優先購買權。當然，承租人行使優先購買權的前提是，只有在與抵押權人相同的條件下才能享有優先購買權。如果抵押權人出價高于承租人，承租人又不愿意按抵押權人的價格購買房產，只能說明承租人放棄了優先購買權。另一方面，抵押權是被補償的優先權，優先權的內容在于抵押物的價值，而不是取得抵押物的所有權，而優先購買權恰恰是取得所有權作為優先權的內容。
抵押物出租時，除非抵押權人同意租賃權的存在，否則，如果租賃權不存在，則不產生優先購買權，抵押權與優先購買權之間不存在沖突。你知道嗎
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張駿
執業證號：
13702201510176609
山東煒弈律師事務所
簡介：
山大法律系本科畢業，律師執業六年，擅長民事糾紛的處理，處理過多起民事糾紛案件，獲得委托人好評。
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