所謂抵押效力，是指抵押權人在其有擔保債權范圍內對抵押物享有優先受償的效力以及對其財產的限制和影響。它包括抵押權范圍的效力、抵押物的效力和優先受償權的效力。法定抵押權效力的關鍵是優先受償權的效力。法定抵押權優先受償效力是指建設工程竣工驗收后，發包人未按約定支付價款的，承包人可以與發包人約定或者請求人民法院以工程折價、拍賣價款予以補償。在實踐中，要注意以下幾點：

<1。優先受償權的效力和約定的工程抵押權。也就是說，發包人將建設工程抵押給其他債權人時，不需要征得抵押權人（承包人）的同意。但工程竣工驗收后，發包人未按約定清償工程款的，承包人有權優先受償，并享有發包人與第三人約定的抵押權。2優先受償權的效力與工程轉讓。這種效力還表現為一種追溯力，即發包人（開發商）可以不經承包人同意，將在建工程出售、轉讓。它不同于一般抵押，抵押人轉讓抵押物必須征得抵押權人的同意。但法定抵押權人（承包人）享有優先受償權的條件一經滿足，其效力即延伸至已出售或者轉讓的房屋。（3） 優先受償權的效力延伸至破產企業的財產。根據我國《破產法（試行）》第二十八條第二款“作為抵押物的財產不屬于破產財產”，用人單位破產的，作為法定抵押的“工程”也不屬于破產財產。法定抵押權的實現：1。根據《合同法》第286條，第一步是督促發包人在工程竣工后支付價款。發包人未按約定支付價款的，承包人應當催告發包人在一定期限內支付價款。用人單位未經催告直接向法院申請拍賣的，人民法院不予受理。第二種是協商，即如果發包人逾期不付款，雙方可以協商將工程折價給承包人。但需要注意的是：一是項目不應打折，只是所謂“不適宜”是指項目的性質和作用“不適宜”，如機場、港口、軍事設施和影響國計民生的重點工程等談判是允許的，而不是必要的程序，這不同于強制性的督促程序。當事人一方不愿協商的，可以向人民法院申請拍賣。三是申請拍賣的程序，即承包人經催告仍不能取得工程款的，可以與發包人協商，也可以直接向人民法院申請拍賣工程款，取得優先受償權。然而，一旦承包商向法院提出申請，法院應如何運作？法律沒有對此作出規定，立法也沒有給予詳細考慮。這類申請是要經過訴訟程序，還是直接進入執行程序？如果不走訴訟程序，實踐中存在兩大問題：一是法定抵押范圍確定后，承包人與發包人之間工程款的結算在實踐中往往不盡相同，因此有必要委托有關部門進行鑒定或審計，而鑒定（審計）結論沒有經過質證，顯然有違程序正義。第二，如果法院直接進入執行程序，法院執行的依據是什么？顯然，當事人的申請不能作為執行的依據。如果法院的執行法院應該直接作出裁決，結論的依據是什么。因此，我們認為，這里的“申請”應該首先由當事人向人民法院提出確認，法院審理后作出判決，然后進入拍賣的執行程序。你知道嗎