抵押登記的土地可以用于變更嗎？

對(duì)于抵押登記的土地，可以從以下三個(gè)方面來(lái)判斷抵押登記的土地是否可以改變用途：

首先，法律沒(méi)有禁止抵押登記的土地改變土地用途。建設(shè)單位使用國(guó)有土地，確需改變建設(shè)用地用途的，應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同或者其他有償使用合同使用，經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，報(bào)原批準(zhǔn)使用土地的人民政府批準(zhǔn)。其中，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)變更土地用途，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)后報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)。可見(jiàn)，對(duì)于土地用途的變更，法律只要求依法辦理相關(guān)審批手續(xù)，并沒(méi)有明確禁止抵押狀態(tài)下的土地用途變更。二是先解除抵押后改變土地用途，對(duì)抵押權(quán)人不利，可操作性不強(qiáng)。

雖然先解除抵押，再變更土地用途，可以最大限度地降低管理部門(mén)的風(fēng)險(xiǎn)，但一旦土地解除抵押，在變更土地用途、重新辦理抵押登記前的期間，債權(quán)人的利益很難得到保護(hù)。一方面，土地處于無(wú)抵押狀態(tài)，債權(quán)人可以隨時(shí)處分土地；另一方面，土地權(quán)利抵押需要當(dāng)事人共同申請(qǐng)并重新提供主債權(quán)債務(wù)合同、抵押合同等要件，這需要雙方的配合，有很多不確定因素。因此，先解除抵押權(quán)的方式對(duì)債權(quán)人來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)較大，一般難以接受。這可能導(dǎo)致土地用途的變化無(wú)法處理，影響土地資源的有效利用。三是在辦理抵押土地用途變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)充分保護(hù)抵押權(quán)人的利益。抵押物價(jià)值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求恢復(fù)抵押物的價(jià)值或者提供與減少的價(jià)值相對(duì)應(yīng)的擔(dān)保。抵押人既不恢復(fù)抵押物價(jià)值，又不提供擔(dān)保的，抵押權(quán)人有權(quán)要求債務(wù)人提前清償債務(wù)。土地用途的變化是影響土地價(jià)值的重要因素，因此對(duì)抵押權(quán)人來(lái)說(shuō)非常重要。對(duì)于抵押物的市場(chǎng)行為，國(guó)土資源管理部門(mén)無(wú)法對(duì)抵押物的價(jià)值進(jìn)行計(jì)量和判斷，應(yīng)由土地抵押當(dāng)事人協(xié)商解決。抵押人可以向抵押權(quán)人證明抵押物的價(jià)值沒(méi)有受到損害，也可以提供其他相應(yīng)價(jià)值的擔(dān)保或者清償部分債務(wù)，取得抵押權(quán)人的同意。土地所有人申請(qǐng)變更用途時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交抵押權(quán)人的變更意見(jiàn)。土地所有人繳納土地出讓金并辦理相關(guān)土地用途變更手續(xù)后，即可申請(qǐng)土地用途變更登記，然后向抵押權(quán)人換發(fā)相應(yīng)的權(quán)利證書(shū)。

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