購(gòu)買抵押房屋是否有效。房屋買賣協(xié)議作為債權(quán)合同，只需滿足三個(gè)條件：1、行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；2、意思表示真實(shí)；3、不違反法律和社會(huì)公共利益。結(jié)合《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條，本協(xié)議自成立之日起生效。本協(xié)議的有效性在簽署時(shí)已經(jīng)確定，不應(yīng)以本協(xié)議的履行情況來(lái)確定。只有這樣才能符合民法通則和合同法誠(chéng)實(shí)信用原則的要求。誠(chéng)信是“帝法”，是公民社會(huì)活動(dòng)的最高準(zhǔn)則。另外，因抵押權(quán)而不能轉(zhuǎn)讓的房屋，應(yīng)理解為房屋產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的結(jié)果條件，而不是原因條件。如果不符合轉(zhuǎn)讓條件，房屋就不能辦理轉(zhuǎn)讓登記，也不允許生物權(quán)轉(zhuǎn)讓，但轉(zhuǎn)讓協(xié)議本身不應(yīng)受到影響，協(xié)議雖不應(yīng)變更但有效。這是《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條的規(guī)定：“當(dāng)事人訂立的房地產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力，《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》有關(guān)規(guī)定，已登記的抵押物發(fā)生轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)告知抵押人，轉(zhuǎn)讓的抵押物已經(jīng)抵押的，應(yīng)當(dāng)告知受讓人。這一規(guī)定開(kāi)始貫徹物盡其用的理念，并兼顧了抵押權(quán)人的利益。此外，《擔(dān)保法》司法解釋全文規(guī)定，抵押權(quán)人或者受讓人未被告知抵押物轉(zhuǎn)讓的，抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍然可以行使抵押權(quán)，取得抵押物所有權(quán)的受讓人可以代表債務(wù)人清償債務(wù)，消滅抵押權(quán)，受讓人清償債務(wù)后可以向抵押人追償。一般來(lái)說(shuō)，首先，抵押物是允許轉(zhuǎn)讓的，而不是那種抵押物轉(zhuǎn)讓無(wú)效的舊觀念。其次，抵押物的轉(zhuǎn)讓有一定的條件。只有滿足轉(zhuǎn)讓條件，抵押物的所有權(quán)才能發(fā)生變化。另外，法律對(duì)抵押物轉(zhuǎn)讓的規(guī)定是針對(duì)行政性的規(guī)定，而不是對(duì)抵押物轉(zhuǎn)讓合同效力的強(qiáng)制性規(guī)定。

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