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寧波
善意第三人能否取得不動產
案例：王先生和張先生是夫妻。他們共同投資購買一套商品房，產權登記在王先生名下。后來，他們因不和準備離婚，但共同財產一直沒有分割。此時，王先生與不知情的李先生簽訂合同，辦理房屋過戶手續。后張某與王某離婚財產分割后認定此事，遂訴至法院，要求判令房屋交易行為無效。分析表明：本案涉及物權法上的共有財產處分制度和不動產善意取得制度。根據《中華人民共和國物權法》的規定，共有房地產的處置和大修，應當經全體共有人同意。本案中，王某未經張某同意轉讓夫妻共同所有的房屋時，無權處分。基于此，張某可以主張轉讓無效。不過，房子已經交易給了李先生，張先生能把它拿回來嗎？在這里我們需要了解不動產善意取得制度。首先，我們需要理解一個概念：善意取得。一般來說，房地產受讓人向無權處分人購買房地產的，所有權人有權收回。但根據法律的特殊要求，善意受讓人可以在不退房的情況下與業主抗爭。那么法律中提到的特殊條件是什么？（1）受讓人是善意的。一般來說，我們不知道財產何時轉讓。從案件中我們知道，作為第三人，李某在房屋交易過程中并不知道該房產屬于王某和張某。（2）以合理的價格轉讓。如果成交價格明顯低于市場價格，就可能有轉讓房產的嫌疑。
（3）實際轉讓登記已經完成。本案中，我們可以看到，張某發現此事時，王某和李某已辦理過戶手續。但是，如果房屋共有權不能被善意第三人主張，又該如何處理呢。
提示：張女士作為房屋的共有人，無法收回共有房屋。在這里，這也給共同出資的夫婦和準夫婦敲響了警鐘。房屋產權登記時，雙方最好同時登記，以表明房屋是夫妻共同財產。這樣可以防止夫妻一方惡意轉讓共有房屋，造成另一方精神損害和財產損失的雙重損失。你知道嗎
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