在2015年12月召開的中央經(jīng)濟工作會議上，媒體也十分關注呼吁開發(fā)商適當降低房價。看來，開發(fā)商降價是唯一的出路。

2015年，上海房價漲幅居全國第二位。韓正書記指出：上海作為特大城市，房地產(chǎn)市場有自己的特點，調控的重要目標是控制房價。上海的房價已經(jīng)很高了，如果不堅持調控，會影響上海經(jīng)濟的穩(wěn)定、可持續(xù)、健康發(fā)展。高房價與高庫存并存的怪現(xiàn)象。讓不少人認為開發(fā)商太黑心、太暴利，所以導致房價居高不下。實際情況并非如此。2015年前三季度，80家房地產(chǎn)上市企業(yè)平均利潤首次降至個位數(shù)，僅為8%左右。要探究中國高房價的內在原因，首先要分析其構成因素。新建住宅小區(qū)的平均房價，即新房價格，主要包括5個因素：地價、建安成本、稅收、企業(yè)融資成本和企業(yè)利潤。首先是地價。如果把房子比作面包，那么土地就是面粉，所以如果面粉很貴，面包的價格自然會上漲。在被開發(fā)商洗劫一空的熱點城市地王出現(xiàn)“面粉比面包貴”也就不足為奇了。

房價越高，地價在房價構成中的比重越高。比如，2015年，北京多個區(qū)的地王樓面價高達5萬左右。如果一兩年后，賣房子的時候，價格會在8萬左右，那么地價會占到60%。相比之下，在中西部一個三四線城市，如果假設樓面價2000元，房價6000元，那么地價只占房價的30%。

數(shù)據(jù)顯示，近十年來，地價漲幅大于房價漲幅，導致地價在房價構成中所占比重越來越大，目前已占全國近一半。地方政府自然是房地產(chǎn)開發(fā)的最大受益者。二是建設成本。

建安成本是指房屋建筑和房屋設施設備安裝的成本，包括材料成本和人工成本。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋建筑價格從2001年的1128元/平方米持續(xù)上漲至2013年的2643元。

從商品房銷售均價來看，2001年和2013年，我國商品房銷售均價分別為2170元/平方米和6237元/平方米；2013年，上海為16420元/平方米，海南為8669元/平方米，貴州為4295元/平方米，河南為4205元/平方米。通過計算可以看出，我國住房成本占住房價格的比重已從2001年的52%下降到2013年的42%。

在不同省市，主要原因是勞動力成本和居住檔次不同，建安成本也不同。比如一線城市的高層住宅大多超過2000元。如果是裝修好的房子，會增加幾百到幾千元。其中，一二線城市中高檔精裝房的成本可以達到3000-5000元。第三，房地產(chǎn)稅。房地產(chǎn)行業(yè)的稅費種類很多。與房地產(chǎn)業(yè)相關的稅種有契稅、土地增值稅、房地產(chǎn)稅、耕地占用稅、城市土地使用稅、營業(yè)稅、所得稅等7種。前五種稅是純房地產(chǎn)稅。

2014年，我國新建商品住房銷售總額為7.63萬億，即房地產(chǎn)七稅占全國新建住房銷售總額的29%。不過，由于這七項稅種還包括二手房交易稅，如營業(yè)稅、契稅和個人所得稅，因此實際稅種所占比例并沒有高達29%。考慮到新房交易在我國仍是主營業(yè)務，打個折，稅費（遠低于稅收）可以占到房價的15%左右。第四，開發(fā)商的融資成本。

房地產(chǎn)是資本密集型產(chǎn)業(yè)，資金也有成本，尤其是開發(fā)商通過貸款融資產(chǎn)生高額利息支出。過去很多年，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，開發(fā)商自有資金利率為20%-30%，成都其他地區(qū)需要外部融資。

2014年至2015年，隨著國家房地產(chǎn)調控的放松，開發(fā)商的融資環(huán)境有所改善。2015年第二季度和第三季度，萬科、龍湖、恒大等少數(shù)公司發(fā)行的公司債券不足5%。然而，大多數(shù)開發(fā)商的融資成本仍然很高。隨著房地產(chǎn)開發(fā)利潤連續(xù)幾年下降，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在金融機構工作，收入?yún)s微乎其微。2015年前三季度，80家房地產(chǎn)上市企業(yè)營業(yè)總收入4244億元，凈利潤343億元，凈利潤8%，首次降至個位數(shù)。

考慮到營業(yè)利潤范圍大于凈利潤，前者不扣除企業(yè)所得稅（稅率為25%），故營業(yè)利潤率10%相當于凈利潤率7.5%。也就是說，2015年我國房地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤率已經(jīng)下降到7%左右。但即使已經(jīng)連續(xù)5年下跌，仍很難說。與國有企業(yè)不同，民營企業(yè)追求利潤，承擔一定的社會責任。當利潤率下降到一定程度時，他們自然會減產(chǎn)甚至退出這個行業(yè)。

綜上所述，根據(jù)數(shù)據(jù)測算，現(xiàn)階段全國房價的構成約為地價的40%，建安成本的30%左右，稅收的15%左右，融資成本的8%左右，開發(fā)商利潤的7%左右。可見，在高房價背后的五只黑手中，土地成本占了大部分！

在許多發(fā)達國家，房地產(chǎn)市場已進入成熟穩(wěn)定階段，建筑安裝成本一般占房價的67%，地價、稅收和企業(yè)利潤僅占房價的34%。相比之下，我國房地產(chǎn)業(yè)仍處于“魯莽時代”，地價和稅收的比重居高不下，這自然與政策和制度有關。無論如何，中國房價的構成，仍有很大的優(yōu)化空間。制度設計者和行業(yè)管理者應給予足夠的重視，逐步推進相關改革。你知道嗎