1、 逾期交貨的違約責任。當房屋不符合合同約定的交付條件時，出賣人將房屋交付給買受人，買受人接管房屋。如果房屋達到交付條件的時間超過合同約定的時間，買受人能否要求出賣人承擔逾期交付的違約責任？

[處理方法]根據雙方的合同約定，買受人在收到房屋時有權查驗相關證明文件，以滿足合同約定的交付條件，因此如果買受人知道房屋不符合交付條件，出賣人是否在交付時不交付房屋符合合同約定的交付條件并同意接收房屋，且雙方以自己的實際行為變更了合同約定的房屋交付條件和程序的，則房屋符合交付條件的時間超過合同約定的時間的，買方不能再根據合同追究賣方逾期交貨的違約責任。商品房買賣合同逾期履行違約金如何認定？

[處理方法]違約金按合同約定的違約責任標準計算；合同無約定的，按逾期履行天數確定逾期貸款利息標準。三是當事人以約定的罰金過高為由要求減輕處罰的，如何處理？

[治療方法]根據合同。當事人能夠舉證證明其違約給對方造成損失的具體數額的，應當根據其違約金是否超過損失的30%適當調整。第四，買受人對出賣人交付不合格房屋可以采取哪些補救措施？

[處理方法]買方采取的補救措施如下：

（1）實際履行。如果買方購買的房屋基礎工程和主要結構工程存在質量問題，如果可以通過加固修復，確保建筑物的安全，買方可以要求賣方履行法律和合同的義務。實際履行是我國合同履行的一項基本原則。它是一方違約后另一方可以采取的主要補救措施。但是，我們應當考慮違約方是否能夠繼續履行義務，以及其繼續履行義務的合理性。如果違約方確實無法繼續履行或將為其繼續履行支付更高的代價，則不宜采取此類補救措施。（2）終止合同。如果通過維修，很難解決房屋基礎工程和房屋主要結構工程的質量問題，買方可以要求終止合同。合同解除是一種嚴厲的措施，一般禁止當事人在沒有法律依據或約定的情況下解除合同。（3） 違約賠償金和損害賠償金。出賣人交付的房屋不合格的，無論買受人要求實際履行還是解除合同，均不影響出賣人要求支付違約金并承擔損害賠償責任。（4） 違約侵權責任。出賣人交付不合格房屋，買受人采取違約和侵權責任措施予以補救時，應當注意哪些問題：（1）違法行為造成受害人人身傷害和精神損害的，即使當事人之間存在合同關系，應當將其作為侵權責任處理，因為合同責任不能適用于受害人對身心損害提供救濟的情形。（2）當事人之間存在合同關系，違法行為只造成受害人財產損失的，受害人按照合同處理糾紛更為有利。（3）責任競合的，當事人在合同中約定雙方只承擔合同責任的，原則上按照約定執行。但是，當事人的約定不能免除其故意或者重大過失的侵權責任。在本案中，受害人有兩項權利。

在房屋買賣過程中，不僅關系到合同的合理確定，更關系到對合同條款的認真研究。更重要的是，要了解交易雙方的動機和實力，了解相關法律條款，避免在法律明確規定的問題上犯常規錯誤。欲了解更多法律知識，請前往律霸進行專業咨詢。你知道嗎