（1） 按揭的起源叫房地產(chǎn)抵押，又稱個人住房擔(dān)保貸款，已成為現(xiàn)代商品房的主要交易方式。房地產(chǎn)抵押是指購房者以銀行貸款支付房價，并為貸款設(shè)定擔(dān)保的行為。“抵押”一詞來源于普通法上的抵押。它是英國普通法上的一種擔(dān)保制度，將擔(dān)保物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給債權(quán)人。一般來說，抵押有兩種用法：廣義和狹義。廣義地說，抵押是指對各種事物的擔(dān)保。從這個意義上說，質(zhì)權(quán)、留置權(quán)、財產(chǎn)負(fù)擔(dān)和抵押擔(dān)保都屬于抵押權(quán)的范疇。狹義上的擔(dān)保是指與質(zhì)押、留置權(quán)、財產(chǎn)負(fù)擔(dān)等擔(dān)保形式并列的一種財產(chǎn)擔(dān)保。由于我國法律制度中只有抵押權(quán)和質(zhì)押權(quán)，因此引入狹義抵押權(quán)，主要適用于商品房預(yù)售貸款擔(dān)保領(lǐng)域。木文是指狹義的抵押。1925年英國物權(quán)法頒布后，抵押擔(dān)保形式在英國得到了廣泛的普及，成為最流行的房地產(chǎn)擔(dān)保形式之一。目前，按揭一般都是這樣設(shè)定的。中國大陸在20世紀(jì)90年代開始從香港的房地產(chǎn)業(yè)引入抵押制度，但這種“抵押”并不是嚴(yán)格意義上的英美法系的抵押制度。有學(xué)者指出，“抵押已融入中國法律背景，形成了中國習(xí)慣法認(rèn)可的具有特殊法律內(nèi)涵的法律術(shù)語”，但通過簽訂抵押合同，設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)，可以解決抵押過程中資金不足的問題通過房地產(chǎn)開發(fā)，幫助廣大住房消費者在資金不足時盡快購房，為銀行提供新的利潤增長點。可以說，同一個目標(biāo)可以通過不同的路徑來實現(xiàn)。第二，抵押權(quán)所涉及的法律關(guān)系。一般認(rèn)為，商品房按揭一般涉及三方當(dāng)事人和五種法律關(guān)系：買受人、銀行和房地產(chǎn)開發(fā)商。第一種法律關(guān)系是買受人與開發(fā)商之間的商品房買賣合同關(guān)系；第二種法律關(guān)系是買受人與銀行之間的貸款合同關(guān)系；第三種法律關(guān)系是買受人與銀行之間通過取得相關(guān)權(quán)利和義務(wù)而形成的擔(dān)保合同關(guān)系以房屋利息作為按合同約定償還貸款本息的擔(dān)保；第四種法律關(guān)系是委托代理合同關(guān)系，即買受人授權(quán)銀行以買受人的名義將貸款直接存入開發(fā)商賬戶，以避免資金撥付的麻煩；第五種法律關(guān)系是開發(fā)商與銀行之間的擔(dān)保合同關(guān)系以確保買方還清貸款。要嚴(yán)格區(qū)分商品房按揭所涉及的這些法律關(guān)系的性質(zhì)。嚴(yán)格地說，在上述五種法律關(guān)系中，真正的按揭法律關(guān)系是第三種，即買受人與銀行之間的貸款擔(dān)保合同關(guān)系，而其他四種法律關(guān)系是商品房按揭銷售實際操作的一部分，不是本文所說的按揭系統(tǒng)將在中討論。你知道嗎