房屋買賣合同無效的認定房地產(chǎn)單獨銷售，合同無效。因為房子建在土地上，是土地的附著物，是分不開的。因此，房屋所有權通過出售轉讓時，房屋占用的土地使用權也必須同時轉讓。出賣人將房產(chǎn)、土地出售給不同買受人的，或者在出售房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權的，買受人可以主張買賣合同無效。產(chǎn)權未登記轉讓的，合同無效。房屋買賣合同標的物權屬轉移，以買賣雙方向房屋所在地房管部門登記過戶為標志。否則，房屋買賣合同不能生效，房屋所有權轉移的法律效力不能發(fā)生。即使房子已經(jīng)實際交付，也是無效的。因此，只要房屋沒有正式登記過戶，即使出賣人已收取價款并將房屋交付買受人使用，當事人仍可以主張合同無效。

3產(chǎn)權主體有問題，合同無效，出賣房屋的主體必須是房屋所有人。如果非業(yè)主出售他人的房屋，出售無效。該房屋產(chǎn)權為數(shù)人共有，須經(jīng)共有人同意，方可出售。出售共有房屋，應當提交共有人的同意書。部分共有人未經(jīng)其他共有人同意，擅自出售共有房屋的，其買賣行為也無效。

4違反優(yōu)先購買權，合同無效的，在房屋所有人出售共有房屋的同等條件下，共有人享有優(yōu)先購買權。房屋所有人出售出租房屋，應當提前三個月通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權。所謂“同等條件”，主要是指相同的價格，也包括相同的交貨時間、相同的方式等。房屋所有人出售房屋時違反共有人和承租人優(yōu)先購買權的，共有人和承租人可以請求法院宣告房屋出售無效。

5單位違反規(guī)定購房的，合同無效，機關、團體、部隊、企事業(yè)單位不得購買或者變相購買私人住房。確需購買的，必須經(jīng)縣級以上人民政府批準。單位違反規(guī)定購買私房的，業(yè)務關系無效。有的單位以個人名義購買私房，產(chǎn)權也以個人名義登記。但實際上是單位出資，作為單位的固定資產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營、辦公或宿舍。本案中，單位變相購買私房，交易關系無效。本市屬于國家或企事業(yè)單位補貼的私人住房，如果要低價購買或建設，需要出售的，只能出售給原補貼單位或房管局，否則無效。

6價格欺詐、明顯不公平、合同無效，出售城市私人住房，雙方應本著按質(zhì)論價的原則，參照當?shù)厝嗣裾?guī)定的私人住房評估標準協(xié)商價格，經(jīng)當?shù)胤抗芫滞夂螅灰卓梢猿山弧ＹI賣合同生效后，雙方不得無故對價格表示遺憾，但應按合同約定的價格、期限和方式交貨。但是，如果賣方在交易后有欺詐、隱瞞或內(nèi)部質(zhì)量問題，買方可以要求與賣方重新協(xié)商價格。協(xié)商不成的，買受人可以向法院提起訴訟。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，下列房地產(chǎn)不得轉讓（含銷售）：（一）以轉讓方式取得的土地使用權不符合房地產(chǎn)轉讓條件的；（2） 司法、行政機關依法決定查封或者以其他形式限制不動產(chǎn)權利的；（三）未經(jīng)其他共有人書面同意，共有不動產(chǎn)的；（五）權屬有爭議的；（六）未依法登記領取權屬證書的；（七）法律禁止的其他情形法律、行政法規(guī)。建議當事人聘請專業(yè)律師提供法律服務，最大限度地保護自己的合法權益。你知道嗎