房屋買賣合同無(wú)效的認(rèn)定房地產(chǎn)單獨(dú)銷售，合同無(wú)效。因?yàn)榉孔咏ㄔ谕恋厣希峭恋氐母街铮欠植婚_(kāi)的。因此，房屋所有權(quán)通過(guò)出售轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋占用的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。出賣人將房產(chǎn)、土地出售給不同買受人的，或者在出售房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，買受人可以主張買賣合同無(wú)效。產(chǎn)權(quán)未登記轉(zhuǎn)讓的，合同無(wú)效。房屋買賣合同標(biāo)的物權(quán)屬轉(zhuǎn)移，以買賣雙方向房屋所在地房管部門登記過(guò)戶為標(biāo)志。否則，房屋買賣合同不能生效，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效力不能發(fā)生。即使房子已經(jīng)實(shí)際交付，也是無(wú)效的。因此，只要房屋沒(méi)有正式登記過(guò)戶，即使出賣人已收取價(jià)款并將房屋交付買受人使用，當(dāng)事人仍可以主張合同無(wú)效。

3產(chǎn)權(quán)主體有問(wèn)題，合同無(wú)效，出賣房屋的主體必須是房屋所有人。如果非業(yè)主出售他人的房屋，出售無(wú)效。該房屋產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有，須經(jīng)共有人同意，方可出售。出售共有房屋，應(yīng)當(dāng)提交共有人的同意書(shū)。部分共有人未經(jīng)其他共有人同意，擅自出售共有房屋的，其買賣行為也無(wú)效。

4違反優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，合同無(wú)效的，在房屋所有人出售共有房屋的同等條件下，共有人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。房屋所有人出售出租房屋，應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。所謂“同等條件”，主要是指相同的價(jià)格，也包括相同的交貨時(shí)間、相同的方式等。房屋所有人出售房屋時(shí)違反共有人和承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，共有人和承租人可以請(qǐng)求法院宣告房屋出售無(wú)效。

5單位違反規(guī)定購(gòu)房的，合同無(wú)效，機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企事業(yè)單位不得購(gòu)買或者變相購(gòu)買私人住房。確需購(gòu)買的，必須經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)。單位違反規(guī)定購(gòu)買私房的，業(yè)務(wù)關(guān)系無(wú)效。有的單位以個(gè)人名義購(gòu)買私房，產(chǎn)權(quán)也以個(gè)人名義登記。但實(shí)際上是單位出資，作為單位的固定資產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、辦公或宿舍。本案中，單位變相購(gòu)買私房，交易關(guān)系無(wú)效。本市屬于國(guó)家或企事業(yè)單位補(bǔ)貼的私人住房，如果要低價(jià)購(gòu)買或建設(shè)，需要出售的，只能出售給原補(bǔ)貼單位或房管局，否則無(wú)效。

6價(jià)格欺詐、明顯不公平、合同無(wú)效，出售城市私人住房，雙方應(yīng)本著按質(zhì)論價(jià)的原則，參照當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定的私人住房評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)協(xié)商價(jià)格，經(jīng)當(dāng)?shù)胤抗芫滞夂螅灰卓梢猿山弧ＹI賣合同生效后，雙方不得無(wú)故對(duì)價(jià)格表示遺憾，但應(yīng)按合同約定的價(jià)格、期限和方式交貨。但是，如果賣方在交易后有欺詐、隱瞞或內(nèi)部質(zhì)量問(wèn)題，買方可以要求與賣方重新協(xié)商價(jià)格。協(xié)商不成的，買受人可以向法院提起訴訟。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓（含銷售）：（一）以轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)不符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件的；（2） 司法、行政機(jī)關(guān)依法決定查封或者以其他形式限制不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的；（三）未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意，共有不動(dòng)產(chǎn)的；（五）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的；（七）法律禁止的其他情形法律、行政法規(guī)。建議當(dāng)事人聘請(qǐng)專業(yè)律師提供法律服務(wù)，最大限度地保護(hù)自己的合法權(quán)益。你知道嗎