教育地產(chǎn)一般分為兩類(lèi)，一類(lèi)是一手商品房，即直接向開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)的住房，另一類(lèi)是二手房，即存量房。一手房的風(fēng)險(xiǎn)主要集中在房產(chǎn)證的辦理上。比如，在簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)，開(kāi)發(fā)商承諾入住一年后出具房產(chǎn)證。但實(shí)際情況是，房產(chǎn)證簽發(fā)時(shí)間一再拖延，導(dǎo)致業(yè)主子女無(wú)法上學(xué)。二手房的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較多，主要集中在產(chǎn)權(quán)糾紛、戶籍糾紛、房地產(chǎn)中介虛假信息糾紛、賣(mài)家惡意降價(jià)糾紛等方面。首先，產(chǎn)權(quán)糾紛第一類(lèi)產(chǎn)權(quán)糾紛可以分為兩種，一種是共有人之間的糾紛，另一種是產(chǎn)權(quán)不明確的糾紛，導(dǎo)致無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶。我們來(lái)談?wù)劰餐腥酥g的第一種糾紛。我們?cè)?jīng)遇到過(guò)這樣的案子。張女士向劉先生買(mǎi)了一套房子，為孩子上學(xué)做準(zhǔn)備。張女士交了首付后，突然接到另一位劉先生的電話，明確告知她所買(mǎi)的房子還在遺產(chǎn)訴訟糾紛中，希望她放棄購(gòu)買(mǎi)，因?yàn)榕c他簽訂合同的劉先生只是一套房子，其中一位共有人并不是唯一的業(yè)主，所以與她簽訂的合同存在瑕疵。為什么會(huì)這樣？由于教育房地產(chǎn)大多屬于歷史悠久的房屋，而房產(chǎn)的原所有人很可能已經(jīng)過(guò)世，因此這類(lèi)房屋很可能發(fā)生繼承糾紛。正是由于這種特殊性，我們必須提醒您，購(gòu)買(mǎi)歷史悠久的教育地產(chǎn)時(shí)，一定要詳細(xì)詢問(wèn)賣(mài)方房源，是從市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)的還是繼承的，并將房源作為合同的一部分寫(xiě)入房屋買(mǎi)賣(mài)中，以保護(hù)您的權(quán)益。

房產(chǎn)糾紛的另一個(gè)案例是房屋產(chǎn)權(quán)是否可以轉(zhuǎn)讓。說(shuō)到這里，很多人可能會(huì)覺(jué)得夸大其詞，其實(shí)這種情況在很多房改單位最為普遍。因?yàn)椴糠謫挝环扛牟粡氐祝瑢?dǎo)致賣(mài)房人雖然有產(chǎn)權(quán)證，但卻拿不到單位的掛牌交易審批單，導(dǎo)致合同無(wú)法履行。

因此，在購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)內(nèi)單位的房改房時(shí)，必須詢問(wèn)房屋交易是否需要掛牌交易審批表。

二、戶籍糾紛

戶口糾紛分為兩種情況，一種是出賣(mài)人的戶口沒(méi)有搬出房屋，按照戶籍管理的一般原則一房一戶不能入住。另一種是由于一些地方的特殊情況。一套房子可以有多個(gè)戶籍，但賣(mài)房子的孩子還在上學(xué)。學(xué)校拒絕接收在同一所房子里有另一個(gè)戶籍的孩子。

無(wú)論何種情況，最好的防范措施是在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中約定，原業(yè)主不遷出的，應(yīng)當(dāng)支付多少違約金，并且該違約金必須按日計(jì)算，每逾期一天，必須承擔(dān)一定的違約金。只有這樣，才能增加違約方的負(fù)擔(dān)，保證交易的安全。

除合同約定的違約責(zé)任外，在決定購(gòu)買(mǎi)教育地產(chǎn)前，最好會(huì)同出賣(mài)人到房屋所在地公安機(jī)關(guān)共同核實(shí)房屋戶籍。第三，房地產(chǎn)中介虛假信息糾紛這類(lèi)糾紛直接關(guān)系到房地產(chǎn)中介的專業(yè)素質(zhì)。中介利用自身的信息優(yōu)勢(shì)，欺騙買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂協(xié)議。糾紛發(fā)生后，中介置身事外，看著老虎打架。目前，我國(guó)房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)水平參差不齊，無(wú)論是買(mǎi)賣(mài)雙方在決定交易前，都必須到學(xué)校或其上級(jí)主管部門(mén)核實(shí)情況，再?zèng)Q定是否交易。第四，賣(mài)方惡意漲價(jià)糾紛最為常見(jiàn)。說(shuō)白了，就是因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲過(guò)快，賣(mài)方想多賺錢(qián)，只要違約金數(shù)額低于房?jī)r(jià)上漲幅度，賣(mài)方就敢于違約。防止出賣(mài)人違約的最好辦法是在合同中規(guī)定相對(duì)較高的違約責(zé)任，使出賣(mài)人不敢越過(guò)雷區(qū)。

一般情況下，我們同意先約定延遲履行違約金，賣(mài)方延遲履行違約金應(yīng)在明確約定首付或剩余房款后的一定時(shí)間內(nèi)按日計(jì)算。其次，應(yīng)該約定，如果一套房子賣(mài)了兩次或兩次以上，應(yīng)該支付不低于總房?jī)r(jià)20%的違約金。最后，應(yīng)該約定，如果房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，違約金不足以賠償損失的，購(gòu)房者應(yīng)根據(jù)實(shí)際差價(jià)賠償損失。

我們可以把握一個(gè)原則，違約金的數(shù)額應(yīng)該相對(duì)較高，這樣會(huì)增加賣(mài)方的違約成本，交易也就越有保障。你知道嗎