2007年底，徐先生（化名）在樟木頭購買了一套商品房，并與開發(fā)商約定于2008年9月1日交房。然而，開發(fā)商**城公司直到2009年9月1日才通知徐先生收回。

后來，徐先生指出樓內(nèi)漏水，拒絕收回。在協(xié)商不成的情況下，2014年，徐先生起訴開發(fā)商要求延期交付違約金。

去年，法院在終審判決書中稱，**市公司未按合同約定將房屋交付給徐先生的事實(shí)十分清楚，法院認(rèn)為，**市公司應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。**公司違約責(zé)任的起止日期為2008年9月1日至2009年9月1日。但由于徐先生于2009年9月1日未辦理收回手續(xù)，訴訟未能提供涉案房屋因嚴(yán)重質(zhì)量問題無法收回的證據(jù)。

更重要的是，從2009年9月2日到2011年9月1日，徐先生應(yīng)該意識到自己的權(quán)利受到了侵犯，應(yīng)該向**市公司索賠。然而，徐先生直到2014年3月27日才起訴**市公司，要求**市公司支付逾期交房違約金，近4年半后又沒有合法有效的證據(jù)證明為何提起訴訟。因此，終審法院認(rèn)定徐先生的上訴已超出訴訟時效，駁回其上訴。

提示：

如果買房時發(fā)生糾紛，除了要保留好證據(jù)外，還要記得注意訴訟時效。在這種情況下，訴訟時效為兩年。超過訴訟時效的，買受人可能無法保護(hù)自己的合法權(quán)益。2006年，張女士在黃江買了一家店。她與**房地產(chǎn)公司簽訂了《商品房買賣合同》。根據(jù)合同約定，該商品房建筑面積104.78平方米，套內(nèi)建筑面積83.62平方米，公共部位與公共用房共用建筑面積21.16平方米。同時，雙方還約定，當(dāng)?shù)貐^(qū)差距達(dá)到一定比例時，將“多退少補(bǔ)”。

然而，張女士在2011年辦理房產(chǎn)證時發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)證上顯示的建筑面積為87.49平方米，已建建筑面積為83.61平方米，分?jǐn)偯娣e為3.88平方米。張女士以房產(chǎn)證面積與房屋買賣合同面積不符為由向法院提起上訴，并要求開發(fā)商在幾年內(nèi)退還多交的房款約22.6萬元及房款利息。今年8月，該案進(jìn)入終審。終審法院認(rèn)為，雖然涉案合同約定該商品房應(yīng)當(dāng)成套銷售，并按套內(nèi)建筑面積計算，但該房屋公共部分與該公共房屋共有的建筑面積并未單獨(dú)計價，故該房屋的建筑成本價此部分應(yīng)包含在套內(nèi)建筑面積單價中。

張女士對涉案房屋的房產(chǎn)證顯示，涉案房屋實(shí)際分?jǐn)偯娣e比合同約定少17.28平方米。由于張女士已按合同約定支付了全部房款，應(yīng)按合同約定取得建筑面積、已建建筑面積和分?jǐn)偯娣e。最后，法院判決開發(fā)商退還約22.6萬元。此外，由于雙方對利息部分的約定不一致，法院駁回了張女士對利息部分的訴訟請求。

提示：

在購房合同中，一般約定購房面積，并采用“多退少補(bǔ)”的原則解決購房付款問題。因此，購房者在購房時更應(yīng)注意購房合同與房產(chǎn)證上的合同是否一致，并保留相關(guān)證據(jù)。當(dāng)發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)證上的面積低于購房合同規(guī)定的一定比例時，可以向開發(fā)商要求退款。

案例3買“主題店”被廣告吸引后悔想回店？困難！

2013年7月，劉女士花35萬元在南城康城大廈買了一棟兩層商鋪。她表示，當(dāng)時看好迪尼主題在樓盤促銷中的賣點(diǎn)，認(rèn)為迪尼主題有很大的升值前景。不過，她沒想到的是，該樓盤的迪尼主題購物中心沒有建成成功，相關(guān)主題店甚至退出了購物中心。劉女士覺得上當(dāng)受騙，要求開發(fā)商退鋪。她說，她買這家店是因?yàn)榈夏岬闹黝}，而開發(fā)商的廣告內(nèi)容也大力倡導(dǎo)迪尼的主題。因此，她認(rèn)為，即使狄×妮的標(biāo)的內(nèi)容未納入商品房買賣合同，也應(yīng)視為合同內(nèi)容。

但終審法院認(rèn)為，本案中，劉女士提供的開發(fā)商廣告主要在一樓。由于涉案店鋪位于二樓，廣告內(nèi)容并未對涉案店鋪?zhàn)鞒鼍唧w說明和承諾，也未承諾將原物賣回。再加上劉女士提供的宣傳材料，表明是要約邀請，因此不支持劉女士退房需求。不要盲目地做廣告。購房者在買房前，應(yīng)明確是廣告邀約還是報價，尤其是開發(fā)商和銷售人員的口頭接受。最好保留證據(jù)，盡量將承諾書寫入購房合同，最大限度地保護(hù)自己的權(quán)益。

二手交易

買賣前自查違約成本

案例四：自己購買家具，用按揭銀行的9萬定金換掉這種情況

2014年12月28日，陳女士與賣方冼女士簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》，雙方達(dá)成一致以后者名義以90.5萬元的價格購房。房屋應(yīng)當(dāng)委托擔(dān)保公司融資、贖回房屋，辦理贖回后的過戶及相關(guān)貸款償還手續(xù)。

陳女士說，合同簽訂后，她支付了全部購房首付和首付，但冼女士拒絕配合辦理房屋贖回手續(xù)，導(dǎo)致房屋相關(guān)手續(xù)直到起訴時才有進(jìn)展。

鑒于此，陳女士認(rèn)為冼女士存在違約行為，遂向法院提起訴訟，請求判決：一是冼女士繼續(xù)履行《房地產(chǎn)買賣合同》；二是案發(fā)后，冼女士立即為原告辦理房屋贖回及權(quán)屬變更（轉(zhuǎn)讓）手續(xù)判決生效；三是冼女士向原告支付違約金9.05萬元。庭審中，冼女士辯稱，雙方簽訂合同后，陳女士只支付了原10萬元定金9萬元，并要求她在合同簽訂后第二天返還定金，以方便她辦理銀行往來和申請按揭貸款。侯賢女士多次催促陳女士補(bǔ)交定金，并及時向銀行提交按揭貸款申請，但陳女士多次推卸責(zé)任。

冼女士從中介處了解到，陳女士已于2015年2月9日準(zhǔn)備好申請銀行按揭貸款的全部資料，并于2015年3月10日發(fā)往銀行總部申請貸款。不過，由于銀行貸款政策的調(diào)整，陳女士第一次申請銀行按揭貸款只拿到了60%的貸款批文，即首付40%。陳女士沒有按照房地產(chǎn)買賣合同補(bǔ)足差額，而是擅自變更了貸款銀行。這種行為沒有得到冼女士的同意，嚴(yán)重影響了冼女士收取購房款的進(jìn)度。

冼女士認(rèn)為，陳女士逾期履行合同義務(wù)已構(gòu)成違約。她向法院提起反訴，要求依法作出裁定：一是解除《房地產(chǎn)買賣合同》；二是陳女士向冼女士支付違約金（定金）10萬元。法院認(rèn)為，陳女士隨后辦理的銀行按揭貸款手續(xù)因自身原因延誤，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了在房地產(chǎn)買賣合同簽訂后7個工作日內(nèi)提供完整資料的約定，構(gòu)成違約。同時，未經(jīng)出賣人同意擅自變更貸款銀行的行為也構(gòu)成違約。最終，法院作出一審判決，駁回了陳女士的全部請求，并責(zé)令終止兩人簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》。同時，責(zé)令冼女士沒收陳女士的存款9萬元。