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寧波
限購、限貸導致的權益如何保障
國慶長假過后，各地紛紛傳出收緊樓市調控的消息。北京和天津率先開火，濟南、武漢、合肥和南京緊隨其后。比如，濟南的宋女士和丈夫在濟南購買了一套商品房，與開發商簽訂了合同（商品房認購書），并交了2萬元定金。然而，突如其來的樓市限購令卻打破了宋女士的買房夢：根據濟南新出臺的限購政策，宋女士必須按照第二套房子40%的比例首付120萬元左右，貸款利率也應相應提高。9月份選房時，置業顧問告訴她，按照當時的政策，首付只有20%，大約60萬元。因為付不起首付，宋女士只好放棄買房。后來，宋女士聯系開發商，想拿回自己交的2萬元定金，但遭到拒絕。開發商表示，宋女士因個人原因無法購房，因此無法退還定金。但宋女士認為，這是因為政策變化導致自己無法購房，不屬于其個人原因。雙方為此爭論不休。
專家：由于不可抗力或情況變化等調控政策，“違約”購房者不負責任在業內專家看來，樓市新政出臺后，部分購房者因不具備購房資格或首付比例提高，無法繼續履行房屋買賣合同。一般情況下，買受人希望解除合同并要求返還定金，而出賣人不愿意解除合同，或發生拒絕返還定金的糾紛。這涉及到幾個值得分析的法律問題。依準律師事務所楊*燕律師認為，首先要了解限購前后簽訂的房屋買賣合同是有效的。因此，限購限貸政策不影響雙方簽訂的購房合同的效力。但由于調控政策突然出臺，合同無法履行，這可分為限購和限貸兩種情況。一個例子是限購。政策出臺前，購房者具備購房資格，但由于政策出臺，購房者失去了購房主體資格。本保單對房屋買賣雙方均構成不可抗力。《合同法》第一百一十七條規定：“因不可抗力不能履行合同的，除法律另有規定外，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任。”，因限購不能履行合同的當事人，可以向對方主張解除合同，不承擔違約責任。另一個例子是貸款限制。也就是說，政策通過提高首付比例來限制購房者的貸款條件，影響購房者的履約能力，導致合同無法履行。這種情形屬于合同法上的情勢變更。所謂情勢變更，是指合同生效成立后，由于不可歸責于雙方的原因，情勢發生變化，導致合同基礎動搖或喪失。繼續保持合同原有效力不公平的，可以變更合同內容或者終止合同。楊燕說，如果買受人因首付條件的改善而無法履行合同，可以根據司法解釋的規定要求解除合同，不承擔違約責任。
政策出臺后，買賣雙方都要按照公平原則妥善處理。對已交納定金的買賣雙方，可根據紙質合同進行篩選，看是否因不可抗力政策導致房屋銷售無法實施。雙方均可解除合同，視情況而定，定金應予退還。如果您有任何其他問題，請聯系律霸在線。你知道嗎
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