如何正確理解土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)包和出租
轉(zhuǎn)包主要指承包方把自己承包的土地,在一定期限內(nèi)全部或部分轉(zhuǎn)交給本集體經(jīng)濟(jì)組織的其他農(nóng)戶耕種。通常情況下,土地接包方要向原土地承包經(jīng)營人支付轉(zhuǎn)包費(fèi),但也有轉(zhuǎn)包方不支付的情況。
出租,主要指承包方作為出租方將自己承包的土地在一定期限內(nèi)全部或部分租賃給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人,并收取租金的行為。
轉(zhuǎn)包和出租后,雖然土地不再由原承包人耕種,但土地承包經(jīng)營權(quán)的主體沒有發(fā)生變化,承包關(guān)系也并不是發(fā)包方與接包方或者承租方之間的關(guān)系,而仍然是原承包方與發(fā)包方的關(guān)系。如果出現(xiàn)承包的土地被用于非農(nóng)業(yè)建設(shè),或?qū)Τ邪恋卦斐捎谰脫p害的情況,及其他違反法律行政法規(guī)或者承包合同的行為,即使是由接包方或承租方原因引起的,原承包方也要承擔(dān)責(zé)任。反之,如果發(fā)包方有干涉正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng),或不依照承包合同約定提供生產(chǎn)、技術(shù)、信息服務(wù)等行為,即使損害的是接包方或承租方的利益,發(fā)包方也應(yīng)向原承包方承擔(dān)法律責(zé)任。
由此可見,土地轉(zhuǎn)包或者租賃存在著三方當(dāng)事人,兩方面的法律關(guān)系。從轉(zhuǎn)包看,發(fā)包人與承包方之間存在土地承包經(jīng)營權(quán)關(guān)系,承包方與新的承包方(即接包方)存在轉(zhuǎn)包關(guān)系。從出租看,發(fā)包方與承包方之間存在土地承包經(jīng)營權(quán)關(guān)系,承包方(即出租方)與承租方之間存在租賃關(guān)系。發(fā)包方與承包方之間的關(guān)系屬于土地的用益物權(quán)關(guān)系,是承包法律關(guān)系的基礎(chǔ)。轉(zhuǎn)包方與接包方的關(guān)系,以及出租方與承租方的關(guān)系屬于債權(quán)關(guān)系。土地承包經(jīng)營權(quán)的債權(quán)關(guān)系受物權(quán)關(guān)系的制約,所以,在轉(zhuǎn)包和出租土地時(shí),承包方應(yīng)與接包方或承租方。
簽訂轉(zhuǎn)包合同,在該合同中落實(shí)發(fā)包方與承包方土地承包合同的具體內(nèi)容,明確雙方權(quán)利義務(wù)。考慮到土地轉(zhuǎn)包、出租涉及幾方面的法律關(guān)系,因此,轉(zhuǎn)包、出租應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立合同。現(xiàn)實(shí)中將土地交給他人耕種的原因多種多樣,情況也復(fù)雜。《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定承包方將土地交給他人代耕不超過1年的,可以不簽訂書面合同。
以上所提及的都是有關(guān)土地承包經(jīng)營權(quán)的法律知識(shí),從中了解到土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)包和出租是如何進(jìn)行,雖說不一定會(huì)發(fā)生我們的身邊,但增長一些知識(shí)還是好的。如果您還遇到什么較為復(fù)雜的法律問題,我們律霸網(wǎng)會(huì)為您提供法律咨詢服務(wù),歡迎來咨詢。
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浙江銘生律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)律師,中華全國律師協(xié)會(huì)會(huì)員,四級(jí)律師,獲得證券從業(yè)資格和會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)初級(jí)職稱。2013年開始從事基層法律工作,辦理過大量民商事法律糾紛實(shí)務(wù),了解當(dāng)事人的各類訴求,積累了豐富的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn),練就了嚴(yán)謹(jǐn)而靈活的工作作風(fēng),熟悉本地司法環(huán)境,深耕精作。
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