其實(shí)，這是開發(fā)商利用各種宣傳和銷售手段，使樓盤快速有效銷售的一種方式。在業(yè)界，這被稱為“銷售控制”，或“銷售控制”。

■出租和信托炒房：銷售控制的核心目的之一是制造市場饑餓的假象，迫使消費(fèi)者盡快買房，加快開發(fā)商資金回籠。這就好比一個人看到一桌魚肉擺在沒人吃的面前，就會心平氣和地選擇吃什么有營養(yǎng)，吃什么最實(shí)惠；如果有人告訴他，你不是餐桌上唯一的一個人，十個人都在為一個人能吃的食物量而斗爭，他肯定會驚慌失措。誰知道其他9個人是不是真的想為食物而戰(zhàn)？

在房地產(chǎn)銷售中，銷售人員充當(dāng)餐桌上的主任，營造熱銷場景的方法之一就是雇人炒房。開盤當(dāng)天，售樓處常常人滿為患。許多人在沙盤前觀看，更多的人在等待付款。許多消費(fèi)者一大早就出門了，但當(dāng)他們到達(dá)時，卻被告知他們想要的房間已經(jīng)預(yù)訂好了。只剩下一套特定樓層和特定類型的公寓。如果他們不快點(diǎn)，他們就連這個都沒有了。此時，心急的消費(fèi)者難免會煩躁頭暈，先下手再下手。其實(shí)，售樓部的“人海”可能就是開發(fā)商雇傭的“苗圃”。據(jù)業(yè)內(nèi)不愿透露姓名的人士透露，很多人甚至以此為生。他們還能在不同的售樓處安居樂業(yè)，可見房地產(chǎn)投機(jī)的普遍性。

有時消費(fèi)者會不知不覺地變成“托兒所”。電話咨詢的消費(fèi)者可能遇到過這樣的情況。售樓小姐告訴你今天不能去看房，但你得在特定的日子去。那一天，售樓處肯定人滿為患，因?yàn)槭蹣翘幰呀?jīng)安排了所有的客戶在這一天看房。因此，被自己嚇壞的客戶會爭先恐后地買房。

此外，在正式銷售前制造輿論，采用限時搶購、提前預(yù)訂的方式刺激消費(fèi)者，也容易造成后續(xù)效應(yīng)。

■人為地不愿意銷售：好樓封存了市場上的劣質(zhì)產(chǎn)品。一位做過多次房地產(chǎn)銷售的人士表示，開發(fā)商也應(yīng)該保護(hù)自己的利益。如果他們一次全部放手，那將是一片混亂。當(dāng)輪到大單位買整層樓的房子時，就沒有賣的余地了。如果他們想賣一套好房子，他們必須有一個整體的計劃，讓它去一點(diǎn)。

一般來說，開盤時，公開認(rèn)購的對象是戶型、朝向、樓層等較差的房子，這類房子開盤價格相對較低，便于銷售，避免了第二套房子賣不出去的風(fēng)險，也有利于以后好房子價格的提高。

曾小姐看中了某樓盤的某種類型的房子，但開盤時買不到。售樓小姐說這種房子已經(jīng)賣完了。但不久后，曾小姐的朋友拿到了這套“售罄”的公寓，價格也沒漲多少。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，這是大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商采取的策略。它們一開始以價格吸引眼球，中期以質(zhì)量維持銷售。

■價格階梯：如何開盤和如何走學(xué)會了

北京一家房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)的副總裁說，最好在房地產(chǎn)普遍開盤時出手。這個時候，房地產(chǎn)有了神秘感，好與壞還不得而知。有了一些優(yōu)惠政策，部分資金很快就能收回。滾動開發(fā)是大多數(shù)開發(fā)商采用的模式，即依靠銀行和預(yù)售收入維持開發(fā)。因此，資金回流越快，利潤率就越大。繁榮過后，將進(jìn)入穩(wěn)定期。此時，如果有好的樓盤形象支撐，再逐步打開好的樓盤，在穩(wěn)中有降的情況下，可能會出現(xiàn)幾個小高潮。在房子銷售結(jié)束的時候會出現(xiàn)一個大的高潮，這個時候房子比較便宜，但是質(zhì)量不一定好。一般來說，這是“兩頭高”。這種價格策略在業(yè)內(nèi)被稱為“低開高走”。但性價比好的房子也會“高開高走”。此外，還有升值幅度小、銷售速度快的“小步走”，以及價格合理、成交量大的“大步走”，頗有學(xué)問。如果不了解開發(fā)商的整體策略，在合適的時機(jī)買到又好又便宜的房子并不容易。有吸引力的報價：假報價確實(shí)要花錢

許多房地產(chǎn)項(xiàng)目打出了優(yōu)惠牌，試圖吸引消費(fèi)者。畢竟買房買房是大事，誰不想省點(diǎn)錢呢？但對于該項(xiàng)目來說，從拿地、立項(xiàng)、建設(shè)、銷售等環(huán)節(jié)都有太多的不可控因素，開發(fā)商不會愿意低價賣房子，否則可能是賠本賺吆喝。如果消費(fèi)者刻意追求打折或低價，開發(fā)商為了保證利潤，必然會在房屋質(zhì)量和物業(yè)管理上偷工減料。業(yè)主發(fā)現(xiàn)上當(dāng)受騙后，要花大量的時間和精力去解決問題，真的很貴。

北京某高端樓盤總裁認(rèn)為，如果該樓盤的價格活動空間過大，其定價機(jī)制可能存在一些不規(guī)范的隱患，其建設(shè)和服務(wù)質(zhì)量也值得懷疑。買房送禮：羊毛出在羊身上在鋪天蓋地的房地產(chǎn)廣告中，有很多“送大禮”的字眼。送禮的內(nèi)容也五花八門：送精裝、家電、購物券、健身卡、綠地、會所等。專家提醒消費(fèi)者，天上不會掉餡餅、掉毛或掉羊。

送禮陷阱1：以次充好。趙先生挑了一套房子送精裝，比他的公司便宜多了。關(guān)鍵是省去很多麻煩。交房時，我們發(fā)現(xiàn)裝修質(zhì)量與當(dāng)初參觀的樣板房相差很大。原來承諾的實(shí)木地板被復(fù)合木地板取代，施工質(zhì)量也存在問題。趙先生想投訴開發(fā)商，但他苦于當(dāng)初沒有簽訂詳細(xì)的精裝合同，放棄了消費(fèi)者依法應(yīng)有的權(quán)利。

送禮陷阱2：禮金必須由消費(fèi)者支付。接受采訪的業(yè)內(nèi)人士表示，開發(fā)商在送禮前會先計算“禮金”，并把錢加到房款中。送禮實(shí)際上是變相降價，往往是因?yàn)殚_發(fā)商急于收回部分資金，或是銷售出現(xiàn)問題，以刺激銷售。

送禮陷阱3：將消費(fèi)者應(yīng)得的利益作為額外利益來宣傳。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，房地產(chǎn)中的很多所謂送禮都是炒作。他們將購房合同的內(nèi)容作為開發(fā)商贈送的禮物進(jìn)行公示。購房者在作出購房決定前，應(yīng)仔細(xì)核對購房合同及相關(guān)規(guī)定。

■房地產(chǎn)控制面板：小心銷售人員——自己掏腰包

銷售人員通過不正當(dāng)手段從消費(fèi)者身上賺錢，然后放進(jìn)自己的腰包，這在業(yè)內(nèi)被稱為“房地產(chǎn)”。

賺取“不動產(chǎn)”的方法之一就是索要過戶費(fèi)。一位購房者曾在網(wǎng)上發(fā)布自己的購房經(jīng)歷。這位李先生對某樓層的某戶型很感興趣，但銷售人員告訴他，這戶型已經(jīng)賣完了，但一旦有人退房，他還是有希望的。李先生很失望，留下了他的電話號碼。幾天后，業(yè)務(wù)員打來電話，說其中一位業(yè)主想退房，但李先生又得給業(yè)主交1萬元過戶費(fèi)。猶豫之后，李先生沒有立即同意。不料，幾天后，售樓人員再次打來電話，稱過戶費(fèi)已降至5000元。李先生想，如果拖下去，可能買不起。這一小筆錢和買房的錢比起來根本算不了什么。所以他欣然同意了。當(dāng)他意識到這是錯誤的，他已經(jīng)來不及收回錢，因?yàn)樗麤]有收據(jù)或證書時，他支付的錢。其實(shí)，“買房的業(yè)主”是炒房的“托兒”，而李先生的錢最終落到了他和售樓人員手里。

此外，銷售人員還會以各種形式向消費(fèi)者要錢，如勞務(wù)費(fèi)、辛苦費(fèi)等。一位開發(fā)商稱，銷售人員的做法不是上級指使下的，應(yīng)該受到處罰，但消費(fèi)者一般不能提供證據(jù)；即使是腰包鼓的銷售人員被炒魷魚，他也可以找其他銷售工作，繼續(xù)要求“樓花”，吃虧的是消費(fèi)者。

■虛假宣傳：房地產(chǎn)銷售量