房地產“五證兩書一表”是開發商開發、銷售商品房的必備文件。分別是：“五證”、“建設用地規劃許可證”、“建設工程規劃許可證”、“建設工程施工許可證”、“國有土地使用證”、“商品房銷售（預售）許可證”、“商品房質量保證書”、“商品房使用說明書”兩本，一表“竣工驗收記錄表”。

最重要的“五證”是《國有土地使用證》和《商品房銷售（預售）許可證》，這兩種證件都表明所購房屋屬于合法交易范圍。《商品房銷售（預售）許可證》的預售范圍是該項目的適銷對路房地產，購房人必須看購買樓層是否在預售范圍內。”兩本書“指新建住宅《商品房質量保證書》和《商品房說明書》。它是房地產開發企業在開發商向買方交付房屋時必須向買方提交的文件。買方有權索賠。”“一表”是指房屋竣工驗收備案表。記錄表上的每一項都必須報主管部門備案。如果沒有項目，則該房地產屬于“黑樓”。房屋關閉時，如果房屋總建筑面積與合同面積不符，我們該怎么辦？

買房時，我們會遇到合租面積這個詞。住房分攤面積比例沒有剛性標準。一般來說，設施齊全、品質優良的房屋，共用面積所占比例較大。一般情況下，7層以下的房屋分攤比例為7-12%；7-11層以下的房屋分攤比例為10-16%；12-33層之間的房屋分攤比例為14-24%；別墅分攤比例為1-8%。收房時房屋總建筑面積與合同面積有誤差的，按照購房合同第八條規定，開發商交付房屋時，房屋總建筑面積與合同面積誤差不超過3%，誤差超過3%。開發商應免費提供額外的面積，開發商應負責補償業主較少的面積。同時，開發商可以選擇退房。

哪些房屋不能在市場上公開交易？

房屋可分為商品房、房改房、經濟適用房、廉租房、公共租賃房、安置房、小產權房、集資房等，其中商品房交易不受限制（特殊城市除外），只要有錢，就可以買；房改房上市前，必須交土地出讓金，出售這類住房必須經有關主管部門批準；經適房滿5年后，就可以上市，必須交土地出讓金，還要交政府可以優先回購；安置房產權屬于集體所有，不得再交易。產權屬于個人，符合上市條件后可以正常交易。小產權房沒有國家頒發的土地使用許可證和預售許可證，國土房管局不會對購房合同進行備案。自然不會有國家承認的房產證。集資房一般不允許交易。而廉租房和公租房，租戶沒有產權，不能交易。

房屋署的名字是誰？房子的所有權是誰的？你的名字在房產證上≠房子是你的。不動產所有權的最高效力來自不動產登記。房屋作為一種不動產權利，其設立、變更、轉讓、消滅需要依法登記后生效；未經登記的，不具有法律效力。房產證與房地產登記簿記載不一致的，除有證據證明房地產登記簿確有錯誤外，以房地產登記簿為準。因此，房產證上沒有你的名字并不重要，但你必須在房產登記簿上有你的名字。如果在結婚前買房，哪怕寫兩個人的名字，如果上了法庭，沒有證據證明你已經交錢了，寫名字也沒用。不過，上述情況只是考慮婚前買房。如果房子是拿到結婚證后買的，即使只寫了一個人的名字，也屬于夫妻共同財產。

婚后離婚后如何分割房產？

共有五種情況：

首先，雙方父母婚后出資購房，產權登記在一人名下的，按父母出資份額確認為雙方所有。當事人另有約定的，按約定辦理；

第二種是婚后按揭購房，由一方父母支付首付款，產權登記在子女名下，夫妻共同還貸。在這種情況下，首付可以被視為只對投資者子女的捐贈。離婚時，房產為夫妻共同財產，首付部分應視為投資方子女的個人財產；

第三是一方父母出資足額，產權登記在自己子女名下，視為只對自己子女的贈與，該財產被認定為出資方子女的個人財產，對方無權要求分割該財產；第四種是一方以個人財產出資，婚后產權登記在一方名下。離婚時對方無權要求分割不動產，這里需要提醒的是，如何認定個人財產購房需要證據的支持，婚后一方或雙方以夫妻共同財產投資購房取得房產證。離婚時，不動產應屬于夫妻共同財產。離婚財產分割，法官將根據實際情況決定房屋歸哪一方所有，取得財產的一方將根據實際情況賠償另一方。

繼承、贈與和出售給子女的好處和壞處是什么？目前，父母將財產轉讓給子女的方式有三種：繼承、贈與和變賣。繼承是一種稅收最少的方式。父母活著的時候就不能處理了。只有父母死了，我們才能處理財產繼承。

在繼承不動產的過程中，只需支付少量的司法費和繼承公證費。即使不到5年前出具房產證，也只需繳納1%的個人所得稅和5.5%的營業稅。

在捐贈方面，父母生前將房屋產權交給子女時，需繳納3%的契稅。子女在收到贈與后未滿5年將房屋出售的，或者子女擁有一套以上房產的，需按轉讓收入扣除合理費用后的20%收取，并按轉讓收入的5.5%繳納營業稅。

在銷售方面，如果父母的房子是留給自己居住或出租的，繼承和贈與更合適。但如果你想賣掉自己的房產，最好選擇“賣房子”的方式轉讓所有權。這是最劃算的辦法，否則你得交高額的稅。你知道嗎