在法學(xué)界和司法實(shí)踐的現(xiàn)實(shí)中，對(duì)逾期交付房屋違約金的起算時(shí)間主要有三種觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)：訴訟時(shí)效從合同約定的交付期限屆滿(mǎn)時(shí)起算。持這種觀點(diǎn)的人認(rèn)為，既然合同約定了交房時(shí)間，如果開(kāi)發(fā)商在約定的時(shí)間后仍未交房，購(gòu)房者應(yīng)該知道自己的權(quán)利受到了侵害。根據(jù)訴訟時(shí)效在知道或者應(yīng)當(dāng)知道自己的權(quán)利受到侵害時(shí)計(jì)算的規(guī)定，訴訟時(shí)效應(yīng)當(dāng)在此時(shí)計(jì)算。履行期限能夠確定的，從履行期限屆滿(mǎn)之日起計(jì)算；對(duì)于直接依據(jù)，反對(duì)者對(duì)司法解釋有不同理解。他們認(rèn)為，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》只規(guī)定了逾期交付違約金的計(jì)算方法，沒(méi)有規(guī)定違約金的履行期限。合同約定的交貨期不能等同于違約金的履行（支付）期，故不適用司法解釋條款。第二個(gè)觀點(diǎn)：從實(shí)際交貨時(shí)間來(lái)看。持有這種觀點(diǎn)的人認(rèn)為，違約金的具體數(shù)額只有在開(kāi)發(fā)商交付房屋后才能確定。在此之前，違約金的數(shù)額并不明確。違約金數(shù)額確定后，開(kāi)發(fā)商才能向開(kāi)發(fā)商主張權(quán)利。此時(shí)，訴訟時(shí)效應(yīng)當(dāng)計(jì)算在內(nèi)。持這一觀點(diǎn)的人也認(rèn)為，逾期交房的違約行為在實(shí)際交房之前是持續(xù)的，只有在持續(xù)違約行為終止時(shí)，才應(yīng)計(jì)算訴訟時(shí)效。反對(duì)者認(rèn)為，我國(guó)法律僅規(guī)定了從侵權(quán)行為終結(jié)之日起持續(xù)侵權(quán)行為的訴訟時(shí)效，逾期交付屬于違約行為，不適用侵權(quán)行為法，而應(yīng)適用違約債權(quán)的法律規(guī)則。因此，訴訟時(shí)效應(yīng)從違約次日起計(jì)算。第三種觀點(diǎn)：自起訴之日起兩年。持這種觀點(diǎn)的人認(rèn)為，逾期交付房屋的違約金不是全部債務(wù)，而是單個(gè)債務(wù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商每逾期一天，即構(gòu)成違約一天，造成違約金一天。此時(shí)，應(yīng)計(jì)算當(dāng)日違約金的訴訟時(shí)效。以此類(lèi)推，如果推進(jìn)起訴兩年以上，就會(huì)超過(guò)訴訟時(shí)效，如果兩年以?xún)?nèi)，就不會(huì)超過(guò)訴訟時(shí)效。辦案經(jīng)驗(yàn)：

1。在桂林市一組數(shù)百戶(hù)業(yè)主與開(kāi)發(fā)商的糾紛案件中，爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是訴訟時(shí)效的開(kāi)始。最后，一、二審人民法院以實(shí)際交付時(shí)間作為訴訟時(shí)效的起算時(shí)間，這可能反映出桂林審判實(shí)踐的一種趨勢(shì)。不同的法官對(duì)法律有不同的理解。逾期交房違約金的訴訟時(shí)效在理論界仍存在較大爭(zhēng)議，在司法實(shí)踐中更難以保證法官的統(tǒng)一認(rèn)識(shí)。因此，從安全的角度出發(fā)，我們一般建議咨詢(xún)?nèi)嗽诤贤s定的交付期限屆滿(mǎn)后兩年內(nèi)提出權(quán)利主張，無(wú)論法官如何認(rèn)定，都不存在超越訴訟時(shí)效的風(fēng)險(xiǎn)。

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