新政策在我國頻頻出臺，對房地產市場影響巨大。在此背景下，商品房買賣法律問題有哪些新的變化和特點？買賣雙方應該注意哪些問題？現根據目前的情況，對商品房銷售的法律熱點問題進行總結，以供參考。

I.商品房買賣合同簽訂后，我能在樓市下跌時退房嗎？[案例]李女士從2002年開始炒房。2009年10月，李女士再次與某開發商簽訂《商品房買賣合同》，購買其開發的一套商鋪。開發商在簽訂《商品房買賣合同》時，不僅拿出了《商品房買賣合同》，還對其背后的諸多條款進行了補充，并專門簽訂了《補充協議》。李女士沒有仔細看，按照開發商的要求在《商品房買賣合同》和《補充協議》上都簽了字。最近，房地產市場發生了變化。李女士悔過自新，要求退房，并自愿承擔合同約定的相當于總房價10%的違約金。

[律師]對于房地產投機者來說，當房價上漲時，他們很樂意賺錢。當房價下跌時，他們在考慮如何止損。在市場經濟中，這種心態和做法沒有錯。

“補充協議”是開發商和買受人為補充《商品房買賣合同》未盡事宜而制定的條款。通常由開發商起草后由開發商和買方簽字。除非有極其特殊的情況，否則開發商不能同意買方在樓市下跌后有權退房。因此，李女士退房的落后要求將得不到支持。

住房和城鄉建設部《關于進一步加強房地產市場監管完善商品房預售制度的通知》要求嚴格商品房預售退房管理《通知》規定：“嚴格執行商品房購買實名制，認購后不得擅自變更購房人姓名。各地要規范商品房預訂行為，限制可預訂住房數量。買受人預訂商品房后未在規定時間內簽訂預售合同的，取消預訂，取消的房屋對外銷售。商品房買賣合同已經網上簽訂備案，經雙方協商一致需要解除合同的，雙方應當提出申請并說明理由，退還的房屋應當公開銷售。”因此，即使開發商同意退房并收取違約金，在實際操作中仍存在困難。二是什么樣的商品房可以預售？

[案例]上屆房交會期間，錢先生看中了一棟建筑面積130平方米的房子。售樓小姐告訴他，這一期房源正處于建設階段，屬于樓盤。錢先生想知道出售房產需要具備哪些條件。[律師]預售房屋又稱“商品房預售”。在我國，商品房預售實行許可證制度。開發商應向房地產管理部門申請《商品房預售許可證》，該證是商品房預售的合法憑證。未取得商品房預售許可證的，不得進行任何形式的預售活動。預售時，開發商應按規定取得《商品房預售許可證》，并公示國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證，在售樓部辦理商品房預售許可證（俗稱“五證”），以增強透明度，樹立自己的企業形象。總之，“五證齊全”的商品房可以預售。住房和城鄉建設部在《關于進一步加強房地產市場監管完善商品房預售制度的通知》中規定：“對未取得預售許可證的商品房項目，房地產開發企業不得進行預售，不得以認購、預約、排號、貴賓卡等形式向買方收取定金或預付款，不得參加任何展覽活動。對取得預售許可的商品房項目，房地產開發企業應當在10日內公開全部預售房屋和每套房屋的價格，并嚴格按照申報價格和明碼標價銷售。”各方應注意上述規定。2009年1月，黃先生買房并簽訂了預售合同。根據預售合同約定，房屋總價180萬元，首付60萬元，余款由銀行貸款支付。雙方在預售合同的補充條款中還約定：“因買受人原因（包括銀行貸款政策變更）導致銀行不批準買受人全部或部分貸款申請的，由買受人補足全部房款”，2009年3月，銀行未批準黃先生的上述貸款，原因是：他還有許多未償還的貸款。因黃先生未在合同約定的期限內補足全部房款，房地產公司將黃先生起訴至法院，要求解除預售合同。

[律師]在上述情況下，預售合同中關于買受人在無法獲得貸款時補足房款的補充協議是合法有效的，黃先生應按協議補足全部房款；如果黃先生不補足房款，房地產公司有權拒絕有權要求黃先生解除預售合同，并要求其承擔相應的違約責任。

上述案件只是眾多房貸糾紛中的一個，實踐中此類糾紛也不少。

今年以來，中央出臺了多項房地產市場調控政策。2010年4月17日，國務院發布《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》。根據《通知》，將實施更加嚴格的差別化住房信貸政策：對購買首套建筑面積90平方米以上自有住房的家庭（含借款人、配偶及未成年子女，下同），首付比例不低于30%；對購房困難的家庭，首付比例不低于30%貸款購買第二套住房，首付比例不低于50%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍；貸款購買第三套及以上住房的家庭，首付比例和貸款利率大幅提高，具體由商業銀行按照風險管理的原則自主確定。對商品房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險情況，暫停發放購買第三套及以上住房的貸款；對不能提供一年以上地方納稅證明或者社會保險繳納證明的非本地居民，暫停發放購房貸款。當地人民政府可以根據實際情況，采取臨時措施，在一定期限內限制購房。因此，如果自住型購房涉及貸款購房，購房者應注意政策變化，正確估計自己的承受能力；如果投機、投機性購房涉及貸款購房，是中央和各級政府嚴格限制和打擊的范圍。第四，開發商是否應承擔違反銷售廣告承諾的責任？

[案例]某開發商在售樓廣告中解釋稱，公園、超市由政府部門在開發區旁規劃，購房者購物休閑非常方便（該說明未包含在商品房買賣合同中）。后來，政府部門的規劃發生了變化，公園和超市變成了體育場館。買受人以交房后小區旁沒有公園、超市為由，要求開發商承擔違約責任。那么，買方的要求能否得到支持？

[律師]根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第三條規定，開發商在廣告中的說明和承諾的違約責任是有限的