1、 在簽訂購房合同前，要弄清對方的身份，明確誰是商品房的產(chǎn)權(quán)人，這是購房合同的主體。根據(jù)法律規(guī)定，不具備主體資格的人簽訂購房合同是無效的，因此合同的出賣人應當是房地產(chǎn)開發(fā)商。開發(fā)商委托中介機構(gòu)簽訂合同的，中介機構(gòu)應當具備相應的資質(zhì)和經(jīng)營資質(zhì)，并有開發(fā)商出具的授權(quán)委托書方可簽訂合同。二是檢查有效證件。商品房預售必須有“五證”，即《國有土地使用權(quán)證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程許可證》、《商品房預售許可證》或《商品房銷售許可證》。尤其是《商品房預售許可證》，它是購房者必須審查的最重要文件。在沒有上述文件的情況下，該商品房不具備銷售條件。除上述“五證”外，法律規(guī)定，未經(jīng)原購房人同意，已查封、抵押、出售的商品房不得出售，否則，購房人將面臨巨大風險，直至房產(chǎn)空置。因此，買房前要到相關(guān)部門了解該商品房是否已被查封、抵押或出售，以確保交易安全。目前，商品房銷售的普遍做法是購房者在簽訂購房合同前先簽訂認購書并交納定金。由于購房者沒有提前看到合同，他們陷入了簽與不簽的兩難境地：不簽，他們擔心押金會被沒收；簽了，合同里有很多陷阱。因此，建議購房者采取以下措施：1、在審核購房合同時，確認無問題后再交定金。2不簽購房信，直接簽訂購房合同并同時交納定金。三。認購書中寫明，如果雙方未能就商品房買賣合同進行協(xié)商，出賣人必須將定金退還買受人。現(xiàn)行購房合同為國土房管局印制的標準合同。其中相當一部分內(nèi)容已打印，另一部分留空，雙方協(xié)商一致后填寫。建議買方認真閱讀和審閱合同的各項條款，做好以下工作：1。一般來說，格式合同中打印的內(nèi)容不會有大的修改，但也不是不可能修改，只要當事人認為不合理，就有修改的權(quán)利。2對于格式合同中的可選條款，買方可以根據(jù)自己的實際情況選擇最優(yōu)惠的協(xié)議。三。對于空白部分，賣方不能提前填寫內(nèi)容，然后要求買方完全接受，因為這是非常不合理的。正確的方法是雙方就合同的每一條款達成協(xié)議。4如雙方未能達成一致意見，應做好記錄，并由雙方簽字確認。這是雙方未能達成協(xié)議的書面證據(jù)。如果銷售失敗，買方可以要求退還定金和房款。

對于合同約定的付款方式，目前購房者通常采取按揭、分期付款的方式支付房價。如果采用現(xiàn)金支付方式，建議購房者盡量減少首付金額。他們在辦理商品房登記手續(xù)后，要交大部分房款，同時留下部分購房娛樂費待房產(chǎn)證辦妥后再交，這樣才能最大限度地保護自己的權(quán)益。如果采取按揭付款方式，為防止購房者因按揭貸款而無法購房，甚至無法支付定金和首付，建議購房者在付款方式和期限上寫明：“如果按揭貸款合同無法訂立：1。本合同繼續(xù)履行，但買賣雙方需另行簽訂付款協(xié)議；2、抵押貸款合同無法訂立的，對方可以要求解除合同，并賠償損失；3。因不可歸責于雙方的原因，雙方可以要求解除合同，出賣人應當將收到的購房款本金或定金退還買受人，并按照同期銀行貸款利率支付相應利息?！庇腥齻€交付標準：1。商品房已通過驗收。商品房已通過綜合驗收。商品房已通過分期綜合驗收。然而，第二和第三個標準相對較高。目前，廣州大部分樓盤在交房時很難達到這一標準。同時，選擇這一標準的時間相對較長，因此相當一部分購房者或開發(fā)商不愿意選擇第二個標準。由于工程竣工驗收、規(guī)劃驗收、消防驗收等多種驗收方式，選擇第一標準的含義并不明確，會產(chǎn)生很多爭議。建議在第一個標準后增加“并通過國家法律規(guī)定的竣工驗收備案程序”，因為我國對商品房竣工驗收實行備案登記制度，該制度對驗收項目的規(guī)定更多，要求更嚴格，可以保護買家的利益。7補充協(xié)議的簽訂目前，購房合同的補充協(xié)議一般都是事先擬定，由購房者簽訂。而這些補充協(xié)議大多是霸王條款，對買家來說非?？量?。因此，購房者要謹慎，不要輕易在補充協(xié)議上簽字。理想的辦法是與對方就補充協(xié)議達成共識，完善補充協(xié)議，或者根本不簽訂補充協(xié)議。8再簽一份物業(yè)管理協(xié)議。現(xiàn)行規(guī)范的購房合同中規(guī)定，物業(yè)管理服務協(xié)議應當與物業(yè)管理公司在簽訂購房合同的同時簽訂。但在簽訂合同時，購房者并不知道是哪家物業(yè)管理公司，是否具有相應資質(zhì)，物業(yè)管理費是多少。如果購房者確認了合同條款，就等于確認了開發(fā)商指定的物業(yè)管理公司和開發(fā)商制定的《物業(yè)管理服務協(xié)議》，同時也確認了物業(yè)管理費的項目和金額，這讓進退兩難的購房者陷入了被動的境地。建議在簽訂合同時明確物業(yè)管理公司，明確物業(yè)管理公司資質(zhì)和物業(yè)管理收費標準，協(xié)商物業(yè)管理服務協(xié)議內(nèi)容。目前，在商品房業(yè)務中，購房者要繳納契稅、印花稅等，購房者要依法繳納。而公證費、律師費等都不是買方必須支付的費用。如果開發(fā)商強行收取，屬于亂收費，購房者有權(quán)拒絕。檢查“三書一證一表”：開發(fā)商必須出示《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《建設工程質(zhì)量合格證》，“房地產(chǎn)開發(fā)建設項目竣工綜合驗收證書”和“竣工驗收記錄表”在建筑物關(guān)閉時發(fā)給買方，簡稱“三冊一證一表”。如果開發(fā)商不能提供，購房者有權(quán)拒絕收回房產(chǎn)。

2。買方應按采購合同約定的驗收標準在現(xiàn)場進行驗收。如發(fā)現(xiàn)問題或不滿意，買方可在《建筑驗收記錄表》中填寫相關(guān)意見。如果你對這幢樓基本滿意，你應該在“收回表”上簽字確認。在人們的生活中，買房是一件非常重要的事情。為確保交易安全，建議購房時請律師陪同。這樣，成本雖然不多，但可以省力省力，盡量避免開發(fā)商通過霸王條款設置的合同陷阱。北京經(jīng)濟合同律師事務所http://hetonglawyer.66law.cn/

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