1、 房屋層高的概念和理解。說到樓層高度，我們必須把它與“室內凈高”區分開來。室內凈高是指地板或地面與上層地板底部或天花板底部之間的垂直距離。室內凈高與樓層高度的關系可用公式表示：樓層高度=室內凈高+樓層厚度，即樓層高度與樓層厚度之差稱為室內凈高。”《商品房買賣合同》中普遍約定的是樓面高度，而不少購房者在交房驗收時測量的是室內凈高，忽略了樓面厚度，造成誤解。一般來說，商品房的樓面厚度為12厘米至15厘米。買受人測出室內凈高并加上樓面厚度后，即為該商品房的樓面高度。可以初步判斷該商品房的層高是否符合商品房買賣合同約定。二是現行的房屋層高標準和要求。《住宅設計規范》規定，普通住宅建筑層高宜為2.8m；臥室、客廳（廳）室內凈高不宜小于2.4m；局部凈高不宜小于2.1m，面積不宜大于室內面積的1/3；斜屋頂空間用作臥室、客廳（廳）時，1/2面積的室內凈高不應小于2.10米；廚衛室內凈高不應小于2.20米；廚衛水平排水管下表面與地面的凈距不應小于1/2小于1.90米，且不影響門窗扇開啟。

為確保房屋設計符合適用性、安全性、衛生性、經濟性等要求，特制定《房屋設計規范》。不符合《房屋設計規范》強制性標準的商品房不能通過竣工驗收，買受人也可以拒絕交付。就建筑層高而言，《住宅設計規范》中規定“普通住宅建筑層高應為2.80M”，這說明在層高問題上可以少做選擇，即層高不必為2.80M，但“室內凈高”必須符合《住宅建筑設計規范》的強制性規定。一般來說，買賣雙方會在商品房買賣合同中約定商品房層高的具體價值。商品房實際層高與合同不符的，開發商必須承擔違約責任。但鑒于實際層高與合同約定層高不符的原因不同，層高誤差大小不同，有必要對具體問題進行分析，可參照以下方法分別處理。

1。因規劃設計變更造成建筑層高與實際建筑層高不符合合同約定的，按照商品房買賣合同中的規劃設計變更約定辦理。按照批準的規劃設計建設商品房項目是開發商的義務，開發商不得擅自變更建筑設計。但在實際建設中，開發商往往在征得設計單位同意并經政府規劃部門批準后，變更規劃設計。商品房層高的變化直接影響到房屋的空間大小，屬于規劃設計的變化。經政府規劃部門批準變更層高的，參照商品房買賣合同中的《規劃設計變更協議書》辦理。

2。經批準的規劃設計中的層高與商品房買賣合同約定的層高不一致，實際層高也與經批準的規劃設計中的層高不一致。如果開發商有欺騙買受人的意圖，即開發商在批準的規劃設計中故意隱瞞層高，虛報層高欺騙買受人，如果根據實際情況簽訂《商品房買賣合同》，買受人不知道真相，那么，根據《合同法》第五十四條規定，買受人有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者解除《商品房買賣合同》，開發商應當賠償買受人損失。但值得注意的是，《合同法》第五十五條規定，有撤銷權的當事人自知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內未行使撤銷權的，撤銷權消滅。因此，買受人應當自知道或者應當知道開發商存在欺詐行為之日起一年內，請求人民法院或者仲裁機構變更或者解除商品房買賣合同。《商品房買賣合同》對如何承擔違約責任有約定的，原則上應按合同處理。合同沒有約定的，依照有關法律處理。《中華人民共和國合同法》第一百零七條規定：“當事人不履行合同義務或者不按照約定履行合同義務的，應當承擔繼續履行等違約責任，采取補救措施或賠償損失”，因此，如果因施工失誤導致實際層高與合同不符，購房者可以先要求開發商采取補救措施，這一般適用于實際層高高于合同規定的情況。如果實際層高低于合同約定，購房者可以要求開發商賠償損失。實際層高低于合同規定，給買方帶來的損失肯定存在，如感官壓抑、通風、采光等，但這些損失用金錢難以準確確定。但筆者認為，有一種損失是肯定的，即損失空間的考慮。房子的空間大小決定房價，層高的降低意味著空間的減少。因此，按照購房者支付的總房價乘以降低層高的比例來確定損失是完全合理的。如購房者支付的總房價為50萬元，合同約定的層高為3米，實際層高為2.9米，購房者的損失應為50萬元的三十分之一，開發商應賠償損失。根據《合同法》和《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》，建議買受人按照有關規定解除合同，交付的房屋構成根本違約的，才能解除。最高人民法院司法解釋規定，“商品房買賣合同”有以下兩種情形可以解除：一是房屋主體質量結構不合格；二是質量問題嚴重影響正常生活使用。商品房實際室內凈高違反《住宅設計規范》強制性規定的，可以認定房屋主體質量結構不合格，嚴重影響正常居住使用。顯然，這是根本違約，買方有權要求終止合同。如果實際層高與合同不符，室內實際凈高不違反《住宅設計規范》的強制性規定，應根據實際層高與約定層高之間的誤差來判斷是否構成根本違約。商品房建設雖然是機械化建設，但畢竟不是一門精確的科學。要求施工精度與合同要求完全一致，過于苛刻和不切實際。因此，一些微小的樓層高度誤差不應視為根本違約，買受人不能要求解除合同，但出賣人仍應承擔相應的賠償責任有多少誤差可以構成根本違約而買受人可以解除合同？我國現行法律法規中沒有明確規定。筆者認為，對于合同未約定或者約定不明確的商品房面積錯誤處理原則，可以參照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》，即合同的絕對價值賣方交付房屋的高度誤差比