1、 房屋層高的概念和理解。說(shuō)到樓層高度，我們必須把它與“室內(nèi)凈高”區(qū)分開(kāi)來(lái)。室內(nèi)凈高是指地板或地面與上層地板底部或天花板底部之間的垂直距離。室內(nèi)凈高與樓層高度的關(guān)系可用公式表示：樓層高度=室內(nèi)凈高+樓層厚度，即樓層高度與樓層厚度之差稱為室內(nèi)凈高。”《商品房買賣合同》中普遍約定的是樓面高度，而不少購(gòu)房者在交房驗(yàn)收時(shí)測(cè)量的是室內(nèi)凈高，忽略了樓面厚度，造成誤解。一般來(lái)說(shuō)，商品房的樓面厚度為12厘米至15厘米。買受人測(cè)出室內(nèi)凈高并加上樓面厚度后，即為該商品房的樓面高度。可以初步判斷該商品房的層高是否符合商品房買賣合同約定。二是現(xiàn)行的房屋層高標(biāo)準(zhǔn)和要求。《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定，普通住宅建筑層高宜為2.8m；臥室、客廳（廳）室內(nèi)凈高不宜小于2.4m；局部?jī)舾卟灰诵∮?.1m，面積不宜大于室內(nèi)面積的1/3；斜屋頂空間用作臥室、客廳（廳）時(shí)，1/2面積的室內(nèi)凈高不應(yīng)小于2.10米；廚衛(wèi)室內(nèi)凈高不應(yīng)小于2.20米；廚衛(wèi)水平排水管下表面與地面的凈距不應(yīng)小于1/2小于1.90米，且不影響門窗扇開(kāi)啟。

為確保房屋設(shè)計(jì)符合適用性、安全性、衛(wèi)生性、經(jīng)濟(jì)性等要求，特制定《房屋設(shè)計(jì)規(guī)范》。不符合《房屋設(shè)計(jì)規(guī)范》強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的商品房不能通過(guò)竣工驗(yàn)收，買受人也可以拒絕交付。就建筑層高而言，《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》中規(guī)定“普通住宅建筑層高應(yīng)為2.80M”，這說(shuō)明在層高問(wèn)題上可以少做選擇，即層高不必為2.80M，但“室內(nèi)凈高”必須符合《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》的強(qiáng)制性規(guī)定。一般來(lái)說(shuō)，買賣雙方會(huì)在商品房買賣合同中約定商品房層高的具體價(jià)值。商品房實(shí)際層高與合同不符的，開(kāi)發(fā)商必須承擔(dān)違約責(zé)任。但鑒于實(shí)際層高與合同約定層高不符的原因不同，層高誤差大小不同，有必要對(duì)具體問(wèn)題進(jìn)行分析，可參照以下方法分別處理。

1。因規(guī)劃設(shè)計(jì)變更造成建筑層高與實(shí)際建筑層高不符合合同約定的，按照商品房買賣合同中的規(guī)劃設(shè)計(jì)變更約定辦理。按照批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)建設(shè)商品房項(xiàng)目是開(kāi)發(fā)商的義務(wù)，開(kāi)發(fā)商不得擅自變更建筑設(shè)計(jì)。但在實(shí)際建設(shè)中，開(kāi)發(fā)商往往在征得設(shè)計(jì)單位同意并經(jīng)政府規(guī)劃部門批準(zhǔn)后，變更規(guī)劃設(shè)計(jì)。商品房層高的變化直接影響到房屋的空間大小，屬于規(guī)劃設(shè)計(jì)的變化。經(jīng)政府規(guī)劃部門批準(zhǔn)變更層高的，參照商品房買賣合同中的《規(guī)劃設(shè)計(jì)變更協(xié)議書》辦理。

2。經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)中的層高與商品房買賣合同約定的層高不一致，實(shí)際層高也與經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)中的層高不一致。如果開(kāi)發(fā)商有欺騙買受人的意圖，即開(kāi)發(fā)商在批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)中故意隱瞞層高，虛報(bào)層高欺騙買受人，如果根據(jù)實(shí)際情況簽訂《商品房買賣合同》，買受人不知道真相，那么，根據(jù)《合同法》第五十四條規(guī)定，買受人有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者解除《商品房買賣合同》，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)賠償買受人損失。但值得注意的是，《合同法》第五十五條規(guī)定，有撤銷權(quán)的當(dāng)事人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)未行使撤銷權(quán)的，撤銷權(quán)消滅。因此，買受人應(yīng)當(dāng)自知道或者應(yīng)當(dāng)知道開(kāi)發(fā)商存在欺詐行為之日起一年內(nèi)，請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者解除商品房買賣合同。《商品房買賣合同》對(duì)如何承擔(dān)違約責(zé)任有約定的，原則上應(yīng)按合同處理。合同沒(méi)有約定的，依照有關(guān)法律處理。《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條規(guī)定：“當(dāng)事人不履行合同義務(wù)或者不按照約定履行合同義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行等違約責(zé)任，采取補(bǔ)救措施或賠償損失”，因此，如果因施工失誤導(dǎo)致實(shí)際層高與合同不符，購(gòu)房者可以先要求開(kāi)發(fā)商采取補(bǔ)救措施，這一般適用于實(shí)際層高高于合同規(guī)定的情況。如果實(shí)際層高低于合同約定，購(gòu)房者可以要求開(kāi)發(fā)商賠償損失。實(shí)際層高低于合同規(guī)定，給買方帶來(lái)的損失肯定存在，如感官壓抑、通風(fēng)、采光等，但這些損失用金錢難以準(zhǔn)確確定。但筆者認(rèn)為，有一種損失是肯定的，即損失空間的考慮。房子的空間大小決定房?jī)r(jià)，層高的降低意味著空間的減少。因此，按照購(gòu)房者支付的總房?jī)r(jià)乘以降低層高的比例來(lái)確定損失是完全合理的。如購(gòu)房者支付的總房?jī)r(jià)為50萬(wàn)元，合同約定的層高為3米，實(shí)際層高為2.9米，購(gòu)房者的損失應(yīng)為50萬(wàn)元的三十分之一，開(kāi)發(fā)商應(yīng)賠償損失。根據(jù)《合同法》和《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋》，建議買受人按照有關(guān)規(guī)定解除合同，交付的房屋構(gòu)成根本違約的，才能解除。最高人民法院司法解釋規(guī)定，“商品房買賣合同”有以下兩種情形可以解除：一是房屋主體質(zhì)量結(jié)構(gòu)不合格；二是質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常生活使用。商品房實(shí)際室內(nèi)凈高違反《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》強(qiáng)制性規(guī)定的，可以認(rèn)定房屋主體質(zhì)量結(jié)構(gòu)不合格，嚴(yán)重影響正常居住使用。顯然，這是根本違約，買方有權(quán)要求終止合同。如果實(shí)際層高與合同不符，室內(nèi)實(shí)際凈高不違反《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)根據(jù)實(shí)際層高與約定層高之間的誤差來(lái)判斷是否構(gòu)成根本違約。商品房建設(shè)雖然是機(jī)械化建設(shè)，但畢竟不是一門精確的科學(xué)。要求施工精度與合同要求完全一致，過(guò)于苛刻和不切實(shí)際。因此，一些微小的樓層高度誤差不應(yīng)視為根本違約，買受人不能要求解除合同，但出賣人仍應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任有多少誤差可以構(gòu)成根本違約而買受人可以解除合同？我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)中沒(méi)有明確規(guī)定。筆者認(rèn)為，對(duì)于合同未約定或者約定不明確的商品房面積錯(cuò)誤處理原則，可以參照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋》，即合同的絕對(duì)價(jià)值賣方交付房屋的高度誤差比