1、 商品房買賣合同的實質性條款與認購書的內容不同。

商品房交易通常采取先簽訂認購書，再簽訂商品房買賣合同的方式。從本質上講，商品房認購書是一種有待定條款的約定。由于合同主要條款已確定，合同已成立，雙方應繼續就未盡事宜進行協商，以簽訂本合同。開發商提供的格式合同與認購書條款不一致，或者商品房買賣合同條款不合理的，購房人有權拒簽并要求退還定金。二是開發商沒有取得相應的批文和證書。《城市房地產管理法》第四十四條規定了嚴格的商品房預售條件，其中取得商品房預售許可證是開發商預售的前提。開發商未取得預售許可證進行預售的，簽訂的合同不具有法律效力，業主有權要求退房。商品房買賣合同簽訂后，開發商未經買受人同意擅自擅自改變朝向、面積、戶型等規劃設計的，買受人有權解除合同，并要求開發商支付相應的賠償金。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛的司法解釋的理解和適用》第二十三條規定，因非正當理由不能簽訂商品房擔保貸款合同，商品房買賣合同不能繼續履行的由于買方的原因，買方有權要求終止合同。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛的司法解釋的理解和適用》第八條、第九條明確規定，商品房買賣合同訂立后，出賣人在不通知買受人或者出賣人的情況下，將房屋抵押給第三人在商品房買賣合同簽訂后，將房屋抵押給第三人，或者隱瞞所售房屋已抵押事實的，買受人有權要求解除或者解除合同，并要求出賣人承擔不超過已付價款一倍的賠償。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛的司法解釋的理解和適用》第十四條明確規定，出賣人交付的房屋建筑面積或者建筑面積與合同約定的面積不一致的，按約定辦理，如無約定，面積誤差率絕對值超過3%，買方有權解除合同。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件的司法解釋的理解和適用》第十二條、第十三條明確規定，房屋主體結構質量不合格或者房屋質量嚴重影響住宅正常使用的，應當依法處理買方有權終止合同并要求賠償損失。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛的司法解釋的理解和適用》第九條明確規定，出賣人故意隱瞞所售房屋為拆遷補償安置房事實的，買受人有權索要該房屋并可向賣方要求不超過已付貨款兩倍的賠償。實踐中，開發商通常通過在商品房買賣合同中設置較低的交付條件（如交付條件不是竣工驗收記錄，而是單項驗收合格等）來規避。商品房買賣合同通常對申請期限作出明確約定。因開發商原因逾期未取得房產證的，買受人有權退房并要求開發商賠償。對此，開發商在簽訂商品房買賣合同時通常會設定較長的辦證時間（如本合同簽訂之日起500天）。

商品房買賣合同是雙方在不違反法律法規的前提下，經充分協商達成的協議。無論市場發生什么變化，雙方都應誠實信用地履行合同。不過，在符合法定條件的情況下，購房者可以要求退房。你知道嗎