買(mǎi)賣(mài)前的產(chǎn)權(quán)審查主要是買(mǎi)受人應(yīng)注意的問(wèn)題。業(yè)主的房產(chǎn)證大多抵押在銀行，只有房產(chǎn)證復(fù)印件。在這種情況下，應(yīng)審查賣(mài)方的產(chǎn)權(quán)。目前，深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)網(wǎng)站上有個(gè)稅系統(tǒng)，也可以作為產(chǎn)權(quán)審查的依據(jù)。因?yàn)樯矸葑C號(hào)和房產(chǎn)證號(hào)都是對(duì)的，上面顯示的是評(píng)估價(jià)的價(jià)格。側(cè)面反映的是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。

定金和合同簽訂。

作為賣(mài)方，產(chǎn)權(quán)明晰后，應(yīng)要求中介將定金轉(zhuǎn)讓給自己。一些中介把定金放在中介，不給業(yè)主，也是錯(cuò)誤的。而且，一般來(lái)說(shuō)，定金5000就夠了，其他的應(yīng)該轉(zhuǎn)給業(yè)主。

此外，應(yīng)明確商定稅收。止贖是指出賣(mài)人還清銀行貸款，收回房產(chǎn)證，注銷(xiāo)抵押登記。如果手里是紅皮書(shū)，就沒(méi)有必要贖回這棟樓。贖回一般委托擔(dān)保公司提供擔(dān)保，并向銀行申請(qǐng)贖回貸款。委托擔(dān)保公司的，擔(dān)保公司將要求業(yè)主出具完全授權(quán)的公證書(shū)。由于一些不良中介會(huì)以全權(quán)委托書(shū)公證書(shū)損害業(yè)主權(quán)益，建議在業(yè)主有能力自行還貸的情況下，不要委托擔(dān)保公司贖回樓房。

至于贖回期限，作為業(yè)主，盡量不限制房產(chǎn)證的贖回期限，因?yàn)橛捎趽?dān)保公司、銀行等原因，贖回時(shí)間可能比較長(zhǎng)。如果房產(chǎn)證贖回期限較短，則最終可能違約。

作為買(mǎi)方，我們建議最好不要幫助業(yè)主贖回房屋，無(wú)論是用首付款還是用一筆錢(qián)。當(dāng)時(shí)，他們兩人都用購(gòu)房者的資金幫助業(yè)主還清貸款、贖回房屋。一旦業(yè)主違約，不出售或轉(zhuǎn)售給他人的房子，買(mǎi)方可能沒(méi)有錢(qián)或房子。

首付與資金監(jiān)管

作為買(mǎi)家，建議首付不要直接支付給業(yè)主，而是交銀行監(jiān)管，這樣才能有保障。如果把首付款直接交給業(yè)主，業(yè)主就會(huì)毀約不賣(mài)不退，會(huì)很麻煩，打官司要花很長(zhǎng)時(shí)間才能拿回錢(qián)。

此外，應(yīng)該注意的是，資本監(jiān)管應(yīng)該在銀行進(jìn)行，而不是在中介公司。以往中介公司往往監(jiān)管巨額購(gòu)房款，最后老板攜款潛逃。現(xiàn)在情況好多了。中介公司有權(quán)監(jiān)督押金不超過(guò)房?jī)r(jià)的5%。

作為業(yè)主，買(mǎi)方是否已將首付款全額存入銀行監(jiān)管賬戶(hù)需要審核。簽訂買(mǎi)賣(mài)合同這里的買(mǎi)賣(mài)合同一般是指國(guó)土資源局系統(tǒng)印制的正式轉(zhuǎn)讓合同。這個(gè)契約最重要的問(wèn)題是陰陽(yáng)契約。過(guò)去，陰陽(yáng)合同的所有權(quán)是按原價(jià)轉(zhuǎn)讓的。去年出臺(tái)了評(píng)估制度，按照評(píng)估價(jià)轉(zhuǎn)讓最低權(quán)屬。但評(píng)估價(jià)格一般只有市場(chǎng)價(jià)格的60%左右。因此，按照評(píng)估價(jià)進(jìn)行權(quán)屬轉(zhuǎn)移，實(shí)際上是以陰陽(yáng)合同的形式進(jìn)行的，只有政府批準(zhǔn)。但也有少數(shù)購(gòu)房者會(huì)無(wú)故鬧事，以新簽合同價(jià)格低為由，要求按轉(zhuǎn)讓價(jià)格付款。因此，為了防止糾紛，我們建議雙方再簽訂一份價(jià)格確認(rèn)書(shū)，確認(rèn)按實(shí)際價(jià)格執(zhí)行和支付，轉(zhuǎn)讓合同中的價(jià)格不應(yīng)作為實(shí)際交易價(jià)格執(zhí)行。一般來(lái)說(shuō)，中介會(huì)推薦按揭銀行，因?yàn)楹献縻y行的中介公司一般比較優(yōu)惠。不過(guò)，我們建議買(mǎi)家考慮優(yōu)惠利率和銀行離家的距離。我遇到一位銀行客戶(hù)經(jīng)理，他以前對(duì)中介很熟悉。他的分行地處比較偏僻，來(lái)到中心區(qū)搶房貸訂單。在這種情況下，購(gòu)房者需要到相對(duì)偏遠(yuǎn)的網(wǎng)點(diǎn)贖回樓盤(pán)或辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。因此，中介推薦的房貸銀行未必是最好的。所有權(quán)轉(zhuǎn)讓與納稅在所有權(quán)轉(zhuǎn)讓中有一個(gè)需要注意的問(wèn)題，就是不要讓買(mǎi)方拿走收據(jù)。因?yàn)槿绻I(mǎi)受人拿了收據(jù)，沒(méi)有辦理抵押登記，銀行不會(huì)阻止按揭付款給業(yè)主。當(dāng)然，這種情況比較少見(jiàn)，銀行和中介公司的房貸人員普遍關(guān)注這個(gè)問(wèn)題。

稅費(fèi)問(wèn)題一開(kāi)始就要搞清楚。現(xiàn)在房子不到5年，就要繳納5.6%的營(yíng)業(yè)稅和城建教育費(fèi)附加。如果不是唯一的業(yè)主，房子將出售1%的存在稅。另外，購(gòu)房者在簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，尤其需要注意稅款的承擔(dān)和分割。最后，在我們剛才提到的價(jià)格確認(rèn)中，最好注意“如果有人提出按照實(shí)際交易價(jià)格轉(zhuǎn)讓所有權(quán)，增加的稅費(fèi)由他承擔(dān)”。

后續(xù)事宜

后續(xù)主要是送房。一般來(lái)說(shuō)，交易成功完成后，就不會(huì)出現(xiàn)房屋交付糾紛。因?yàn)槲覀兛捶康臅r(shí)候已經(jīng)發(fā)現(xiàn)并了解了房子的相關(guān)情況和問(wèn)題。交付方式主要是物業(yè)、水電、燃?xì)狻⒕W(wǎng)絡(luò)、有限電視等轉(zhuǎn)讓。

另外，建議雙方特別是業(yè)主切記在交房確認(rèn)書(shū)上簽字，以證明房屋已經(jīng)交房，義務(wù)已經(jīng)履行。你知道嗎