1、 房屋轉(zhuǎn)租與租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓有何區(qū)別（《合同法》有效期至2020年12月31日）

房屋所有人或經(jīng)營(yíng)者將其擁有或經(jīng)營(yíng)的房屋交給房屋消費(fèi)者使用，而房屋的消費(fèi)者通過(guò)定期支付一定的租金，獲得房屋的占有權(quán)和使用權(quán)。房屋租賃是房屋使用價(jià)值零星出售的一種商品流通方式。房屋租賃是指出租人（一般是房屋所有人）將房屋出租給承租人，承租人向出租人支付租金的行為。房屋租賃期限超過(guò)六個(gè)月，雙方必須簽訂書(shū)面合同。房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)包括以下主要條款：租賃房屋的范圍和面積；房屋租賃的期限和目的；租金的金額和交付時(shí)間；房屋修繕、轉(zhuǎn)租、違約責(zé)任等，在此基礎(chǔ)上，雙方應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門(mén)登記持有房屋租賃合同，取得房屋租賃證，取得房屋所在地的土地使用權(quán)。

房屋轉(zhuǎn)租是指承租人在房屋租賃后的租賃期內(nèi)，將房屋的部分或全部轉(zhuǎn)租出去的行為。包括以共同經(jīng)營(yíng)、承包經(jīng)營(yíng)、合作經(jīng)營(yíng)等名義將租賃房屋轉(zhuǎn)給他人使用，不參與經(jīng)營(yíng)取得租金收入的行為。房屋轉(zhuǎn)租包括兩種不同的法律關(guān)系，涉及三個(gè)主體，即出租人、承租人（俗稱(chēng)二房東）和分承租人（俗稱(chēng)承租人）。現(xiàn)行法律法規(guī)允許房地產(chǎn)轉(zhuǎn)租。《民法典》施行前，《合同法》第224條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人給租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。”根據(jù)合同法的規(guī)定，房屋轉(zhuǎn)租可以分為合法轉(zhuǎn)租和非法轉(zhuǎn)租。合法轉(zhuǎn)租是指承租人經(jīng)出租人同意，將房屋轉(zhuǎn)租給第三人。非法轉(zhuǎn)租是指承租人未經(jīng)出租人同意，將房屋轉(zhuǎn)租給第三人。在非法轉(zhuǎn)租中，承租人轉(zhuǎn)租屬于違約或違法行為，出租人有權(quán)解除合同。

對(duì)于承租人擅自轉(zhuǎn)租的法律后果，《城市私人住房管理?xiàng)l例》第二十一條規(guī)定，承租人擅自轉(zhuǎn)租租賃房屋的，出租人有權(quán)解除租賃合同。房屋租賃合同約定房屋可以轉(zhuǎn)租的，承租人可以按照約定將房屋轉(zhuǎn)租。房屋租賃合同未約定可以轉(zhuǎn)租的，承租人經(jīng)出租人同意，方可轉(zhuǎn)租；未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人有權(quán)解除租賃合同。但現(xiàn)實(shí)中，對(duì)承租人轉(zhuǎn)租行為的認(rèn)定存在不同的認(rèn)識(shí)，這就使得承租人轉(zhuǎn)租他人的行為是否屬于非法轉(zhuǎn)租難以認(rèn)定。根據(jù)證據(jù)規(guī)則，出租人證明對(duì)方非法轉(zhuǎn)租是合理的。但《合同法》頒布后，承租人將租賃房屋轉(zhuǎn)租后，往往不簽訂轉(zhuǎn)租合同或簽訂轉(zhuǎn)租合同。但是，轉(zhuǎn)租人和第三人怕出租人收回房屋，否認(rèn)是轉(zhuǎn)租，所以根本不出示他們之間的轉(zhuǎn)租合同。如果出租人必須取得承租人與轉(zhuǎn)租人之間的轉(zhuǎn)租合同，幾乎不可能認(rèn)定其非法轉(zhuǎn)租。因此，我們認(rèn)為只要出租人證明房屋不是承租人使用的，就可以完成舉證任務(wù)，然后承租人就可以證明第三人使用的不是非法轉(zhuǎn)租而是合法使用。承租人不能證明第三人可以合法使用房屋的，推定承租人將房屋非法轉(zhuǎn)租給第三人。這與《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的規(guī)定》第七十五條“有證據(jù)證明一方當(dāng)事人持有證據(jù)，無(wú)正當(dāng)理由拒絕提供的，另一方當(dāng)事人主張證據(jù)內(nèi)容不利于證據(jù)持有人的，可以推定該主張成立”。

租賃合同中未約定轉(zhuǎn)租的，出租人不同意轉(zhuǎn)租的，承租人不得擅自轉(zhuǎn)租。承租人擅自轉(zhuǎn)租的，出租人可以與承租人解除租賃合同。這在《城市私人住房管理?xiàng)l例》第二十一條中有明確規(guī)定。但是，房地產(chǎn)租賃合同具有連續(xù)性的特點(diǎn)，因此我們應(yīng)盡量保持租賃權(quán)所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系的穩(wěn)定，發(fā)揮促進(jìn)交易的作用。一般來(lái)說(shuō)，同意轉(zhuǎn)租應(yīng)該由出租人表示。默示同意是否可以作為轉(zhuǎn)租協(xié)議的一種形式在實(shí)踐中存在爭(zhēng)議。根據(jù)《民法典》施行前的規(guī)定：《民法通則》第五十六條：“民事法律行為可以采取書(shū)面形式、口頭形式或者其他形式。法律規(guī)定具體形式的，由法律規(guī)定。”根據(jù)這一規(guī)定，我們認(rèn)為，口頭形式、書(shū)面形式和默示形式是民事法律行為的主要形式，法律中對(duì)是否同意轉(zhuǎn)租沒(méi)有具體的規(guī)定。從隱含的意思也可以推斷出當(dāng)事人的真實(shí)意思。因此，如果出租人以收取租金為目的，面對(duì)明顯的轉(zhuǎn)租事實(shí)，在多年沒(méi)有任何異議的情況下，也按月收取租金，從雙方的默契可以推斷出出租人已經(jīng)同意轉(zhuǎn)租。由于雙方都不同意轉(zhuǎn)租，出租人也默許轉(zhuǎn)租，未經(jīng)本人同意，提出收回房屋是不合適的。

本文通過(guò)律霸小編介紹了房屋轉(zhuǎn)租和租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)規(guī)定。我相信你對(duì)這方面有了新的認(rèn)識(shí)。簡(jiǎn)言之，房屋租賃與轉(zhuǎn)租的區(qū)別在現(xiàn)實(shí)中很難認(rèn)定，可以根據(jù)具體方面進(jìn)行粗略區(qū)分。如果您對(duì)此有任何其他問(wèn)題，也可以咨詢律霸律師。你知道嗎