1、 房地產廣告糾紛有哪些表現形式？（1）模糊宣傳糾紛：這種房地產廣告幾乎無處不在。買家很容易判斷這是夸張的內容。一般來說，很少有購房者基于這種公示要求開發商承擔違約責任。比如，不管是什么樓盤，都叫高尚社區、依山傍水、黃金地帶、零風險投資、無限商機、高尚享受等，這些宣傳中所描述的住房標準語言模糊，難以量化。根據法律規定，要約邀請是期望他人向自己要約的意思表示。發出的價目表、拍賣公告、招標公告、招股說明書、商業廣告等為要約邀請。這種房地產廣告屬于邀請潛在購房者進行購房報價，對開發商沒有法律約束力。（二）虛假模糊糾紛：部分銷售廣告對所售房屋的面積、綠化、質量、裝修等內容進行描述和承諾，但具體數字、規格、標準不明確，如標明商品房起價或均價等；前景看好的高檔防水材料，采用美國進口廚具，24小時保安等這些宣傳含糊不清，要具體分析。比如價格上有區別，但不清楚價格是多少，美國使用的廚具有安全性，哪個可以確定，但什么是高檔防水材料不清楚。

根據《合同法》第十五條和《解釋》第三條的規定，廣告的描述和承諾具體、明確，對合同訂立和房價有重大影響的，可視為要約。例如，如果開發商將從德國進口的廚具改為國產產品或從其他國家進口，買方可以要求其承擔更換、翻修或支付違約金的責任。

（3）未來的環境糾紛：

一些廣告用色彩效果圖、現場沙盤和示意圖介紹，房地產周邊將建設學校、醫院、超市、菜場等設施；社區附近將建設大型公交車站，還將建幾條地鐵在未來開放。這些廣告承諾了社區的周邊環境，但在買房時卻看不到。

根據我國法律，銷售廣告在合同中對規劃開發區以外的未來環境和公共設施有明確規定，對買受人的購買決策和購買價格有重大影響的，應當視為合同內容，否則就意味著持牌開發商可以違反誠信原則進行虛假宣傳。但是，如果開發公司承諾的內容不在規劃范圍內，不在合同中，政府調整規劃時廣告中的未來環境就消失了，屬于經營和投資風險，開發商不能被要求違約。

（4）樣板房展示糾紛：開發商展示故宮等樣板房是一種常見的方式，但購房者實際入住后會出現糾紛。此時看到自己的房子和樣板房完全不一樣，要求開發商按樣板房履行合同，但樣板房已經被拆了。這種廣告在一定程度上屬于欺騙購買者。

根據《合同法》第168條規定，以樣板房信托為基礎的商品房買賣合同，屬于以樣品為基礎的買賣合同，出賣人交付的商品房質量應當與樣品及其說明書的質量相同。為防止樣板房拆除時出現無法比較的缺陷，應提醒買受人保留證據、拍照、錄像等，也可在合同中約定樣板房應保留至搬入后一定時間。開發商擅自拆除房屋的，視為交付的房屋不符合樣板房、精裝修規格、品牌、驗收方法、成本、補救措施和違約金數額，防止開發商通過拆除樣板房逃避責任。（5） 具體明確的爭議：

此類爭議是指買方和開發商在合同中對廣告內容和違約處理方式有明確約定。如果開發商違約，買方可以根據合同要求其合法權利。這種糾紛由于合同約定明確，容易處理，因此提醒購房者，對于根據廣告內容購買的房屋，一定要在合同中明確廣告內容，并約定處理糾紛的方式。第二，商品房廣告在法律規定中的效力，虛假商品房銷售廣告引發糾紛的關鍵點在于銷售廣告是要約還是要約邀請。如果是要約收購，即使廣告內容不在雙方簽訂的銷售合同中，只要消費者承諾購買，開發商不遵守廣告中的相關規定，就構成違約，并采取相應的對策，承擔違約責任。如果是要約邀請，那么開發商所做的虛假廣告并沒有體現在銷售合同的附件中，開發商也不會構成違約，由此引發的虛假廣告糾紛風險將轉移給消費者。根據我國法律規定，商業廣告原則上是要約邀請。但司法解釋同時規定：“商品房銷售廣告和宣傳材料屬于要約邀請，但出賣人對商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施的說明和承諾是具體確定的，對商品房買賣合同的訂立和房價的確定有重大影響的，視為要約。即使商品房買賣合同中未包含解釋和承諾，也應視為合同內容。當事人違反合同的，應當承擔違約責任。”銷售廣告原則上屬于要約邀請，只有明確了出賣人對商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施的描述和承諾，才能成為要約。廣告內容對商品房買賣合同的訂立和房價的確定有重大影響的，可視為要約。本文依據法官的自由裁量權和參照社會的一般習慣，需要購房者自己證明。

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