房屋租賃合同中的違約責(zé)任如何計(jì)算？

I.押金、違約金和損害賠償金不應(yīng)重復(fù)計(jì)算？

本案中，雙方在合同中約定扣除違約金（年租金的5%）、損害賠償金（三個(gè)月租金）和履約賠償金（29800.00元），原告未退還履約賠償金；另外，在簽訂合同時(shí)，被告仍向原告支付定金10萬(wàn)元，原告未退還定金。根據(jù)盈虧平衡原則，即使被告的行為被認(rèn)定為違約，原告也應(yīng)選擇上述四種方式之一作為追究被告違約責(zé)任的方式。當(dāng)違約金或定金的“收入”不足以彌補(bǔ)實(shí)際損失時(shí)，違約方即本案被告人有補(bǔ)足差額的義務(wù)。因此，原告不能通過(guò)反復(fù)累加起訴義務(wù)，無(wú)故增加被告的責(zé)任。第二，損害賠償金作為承擔(dān)違約責(zé)任的一種方式，具有最終的后置性。根據(jù)《合同法》第一百一十二條（繼續(xù)履行、補(bǔ)救措施與損失賠償?shù)年P(guān)系）和第一百一十四條（違約金與損失賠償?shù)年P(guān)系）的規(guī)定，違約方承擔(dān)持續(xù)履行義務(wù)、補(bǔ)救措施、支付違約金和賠償損失的保證金責(zé)任不足以彌補(bǔ)守約方實(shí)際損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。本案原告未按違約金、履約金的扣除額和實(shí)際支付的定金追究被告的違約責(zé)任，而原告直接要求被告賠償損失的主張不符合《合同法》關(guān)于違約責(zé)任的基本規(guī)定。此外，被告對(duì)損失數(shù)額負(fù)有舉證責(zé)任。2008年12月9日起，原告與被告協(xié)商解除租賃合同。2008年12月26日，雙方就解除租賃合同達(dá)成協(xié)議。原告簽署了終止通知書(shū)，確認(rèn)租賃合同將于2009年1月1日終止。到目前為止，原告還沒(méi)有對(duì)終止合同的意圖提出任何異議。在這個(gè)過(guò)程中，合同雙方的意思表示是真實(shí)的，屬于平等自愿的協(xié)商行為，與訂立合同是一致的；不存在一方違約的情況，因此原告要求被告承擔(dān)違約責(zé)任既沒(méi)有事實(shí)依據(jù)，也沒(méi)有法律依據(jù)違約。第四，原告沒(méi)有采取補(bǔ)救措施防止合同終止后損失擴(kuò)大。原告確認(rèn)，2009年1月1日原告與被告的租賃合同終止后，原告未采取發(fā)布租金廣告或以其他方式重新租賃房屋等補(bǔ)救措施。因此，在計(jì)算原告實(shí)際損失時(shí)，應(yīng)適當(dāng)扣除損失擴(kuò)大部分。一般情況下，房屋租賃手續(xù)可以在一個(gè)月內(nèi)辦妥，因此原告的損失不會(huì)大于一個(gè)月的租金，除非原告允許損失無(wú)限擴(kuò)大。（5） 原告在計(jì)算實(shí)際損失的基礎(chǔ)上的規(guī)定不明確，因此可以補(bǔ)充協(xié)議或協(xié)商合同規(guī)定的損害賠償金的“三個(gè)月租金”，這是對(duì)可能損害的估計(jì)，而不是實(shí)際損失金額。因此，直接確定賠償數(shù)額而不考慮實(shí)際損失數(shù)額是不恰當(dāng)?shù)摹Ｍ瑫r(shí)，合同終止后，損害才剛剛開(kāi)始發(fā)生。因此，三個(gè)月的租金應(yīng)以合同終止后可獲得的租金為準(zhǔn)，而不是以前或合同約定的租金。顯然，“租金”本身具有不確定性的特點(diǎn)，不能作為貨幣單位。因此，“三個(gè)月租金”不是一個(gè)準(zhǔn)確的術(shù)語(yǔ)，固定價(jià)值不能直接作為損害賠償?shù)臄?shù)額。根據(jù)法律規(guī)定，雙方可以協(xié)商確定具體賠償金額。

到目前為止是對(duì)小編的總結(jié)。如果你在這方面有更多的問(wèn)題，歡迎你來(lái)律師網(wǎng)征求意見(jiàn)。律師網(wǎng)提供專業(yè)的法律咨詢服務(wù)，專業(yè)的律師團(tuán)隊(duì)會(huì)解答您的疑問(wèn)。你知道嗎