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房屋租賃糾紛及風險防范

來源: 律霸小編整理 · 2021-04-02 · 575人看過

隨著經濟的快速發展，人們對物質需求的不斷增加，以及房地產帶動的經濟過熱，購房成本不斷上升。此時，房屋租賃空前活躍。在房屋租賃方面，由于現行法律規定過于原則化，可操作性仍有待提高。筆者從事法律工作多年，對房屋租賃有一定的了解，積累了一定的實踐經驗。因此，本文總結了房屋租賃中常見的法律風險及防范措施，供讀者分享。首先，必須簽訂書面合同。合同是用來規定雙方的權利和義務的，可分為口頭合同和書面合同。在目前的情況下，有些人可能會因為一些不正當的經濟目的而違反原協議。如果是口頭協議，就會給這種人一個“空談”的借口。因此，簽訂書面合同是根本和首要的。房屋租賃合同必須簽訂書面合同。根據合同法規定，租賃期限超過六個月的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為無限期租賃。這意味著，如果口頭約定的租賃期限超過6個月而沒有簽訂書面合同，口頭約定的租賃期限將被視為無法成立，只能被視為無限期租賃。因此，無論租期長短，即使只有一個月，最好簽訂書面租賃合同，明確雙方的權利和義務。一般來說，租賃合同應當包括名稱、數量、用途、租賃期限、租金及其支付方式、租賃維護和違約。在書面合同的保護下，對出租人或承租人來說，都是一種約束和保護。如果一方不遵守合同，守約方可以要求違約金，這樣可以保證交易的穩定性。《最高人民法院關于審理城市房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律的司法解釋》規范了房屋租賃合同效力的認定，保證了法律的確定性和統一性。司法解釋限定了無效合同的范圍，只有違法建筑租賃合同、轉租期限超過承租人剩余租賃期限的合同、未經出租人同意的轉租合同才視為無效。同時，允許當事人在一審法院辯論結束前采取補救措施，最大限度地發揮合同效力，這也是基于交易的穩定性。另外，即使租賃合同被認定無效，承租人仍需交納入住費，一般參照合同約定的租金標準。此時，承租人支付的是入住費，而不是租金。第三，房屋租賃中的優先購買權糾紛也屢見不鮮，尤其是現在房價波動較大，上漲趨勢越來越明顯。出租人出售租賃房屋時未在合理期限內通知承租人或者有其他侵犯承租人優先購買權的情形的，承租人能否請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效，甚至以第三方的購買價格購買租賃房屋？

司法解釋進一步限制了承租人優先購買權的適用，明確承租人在下列情形下無權主張優先購買房屋：房屋共有人行使優先購買權；出租人將房屋出售給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、祖父母、孫子孫女；承租人在出租人履行通知義務后15日內未明確購房的；第三人善意購買租賃房屋并已辦理登記手續。因此，承租人不能要求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效。當然，以第三方的購買價格購買租賃房屋是不可能的，只能向出租人索賠。承租人未經出租人同意轉租的，是否可以隨時主張轉租無效？答案是否定的，為了保持交易的穩定性，司法解釋規定出租人知道或者應當知道承租人轉租的情況，但在6個月內沒有提出異議，無權以承租人不同意為理由要求解除合同或者認定轉租合同無效。作為出租人，知道承租人擅自轉租的，應當在六個月內及時行使權利。在司法實踐中，我們經常會遇到出租人因訴訟時效已過而不能主張租金的情況。租金糾紛的訴訟時效為一年，不同于一般的兩年訴訟時效。再者，雖然租賃關系仍然存在，但由于租金是分期支付的，相對而言，每期租金對應不同的訴訟時間。

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