（1） 《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》普遍適用。（2） 專門的法律和地方性規(guī)范包括《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡稱《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》）、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃條例》（以下簡稱《房屋租賃條例》）《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡稱《實(shí)施細(xì)則》）。（3） 相關(guān)司法解釋和文件包括1993年《廣東省高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋糾紛案件若干問題的意見（試行）》（簡稱《試行意見》）、《廣東省高級(jí)人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的討論摘要》1996年實(shí)施《房地產(chǎn)管理法》（簡稱《房地產(chǎn)管理法》）。（1） 房屋租賃合同生效的一般條件是：1。民法通則規(guī)定的民事法律行為的條件。出租的房屋有租賃許可證。合同約定的房屋用途與租賃許可證載明的房屋用途一致。租賃合同的登記備案程序。（2） 嚴(yán)格來說，具備上述四個(gè)條件的房屋租賃合同是有效合同。但考慮到《租賃條例》的實(shí)際情況和地方法律法規(guī)的性質(zhì)，市法院在認(rèn)定房屋租賃合同效力時(shí)，依據(jù)上述法律法規(guī)的原則，結(jié)合上級(jí)法院的有關(guān)精神，對(duì)具體情況作了處理：1。出租人未能取得房屋租賃許可證的，無論雙方是否實(shí)際履行，均應(yīng)簽訂合同。簽訂房屋租賃合同時(shí)，出租人未取得房屋租賃許可證，但在履行合同或訴訟過程中取得了房屋租賃許可證，且雙方已實(shí)際履行合同的，確認(rèn)合同有效。出租人在簽訂房屋租賃合同時(shí)未取得房屋租賃許可證，且雙方在簽訂合同后均未履行，且一方或雙方無意履行的，按無效合同處理。簽訂合同時(shí)，合同約定的房屋用途與租賃房屋的實(shí)際使用功能不一致，但出租人在履行合同過程中已辦理房屋功能變更手續(xù)，房屋具備合同約定的使用條件的，確認(rèn)合同有效。持有租賃許可證，租賃合同已實(shí)際履行，但未向房屋租賃管理部門登記的，確認(rèn)合同有效，責(zé)令當(dāng)事人辦理登記手續(xù)。租賃合同辦理有效，責(zé)令當(dāng)事人辦理租賃登記手續(xù)并繳納相關(guān)稅費(fèi)的，應(yīng)當(dāng)在法律文書送達(dá)當(dāng)事人時(shí)，向當(dāng)?shù)胤课葑赓U管理部門報(bào)送法律文書備案。（1） 合同未解除，出租人僅要求承租人補(bǔ)交租金和滯納金的，法院應(yīng)予支持，滯納金按合同約定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；合同約定的滯納金標(biāo)準(zhǔn)過高，明顯不公平的，承租人應(yīng)繳納的滯納金按照中國人民銀行規(guī)定的罰款標(biāo)準(zhǔn)（每天萬分之四）確定。（2） 合同終止時(shí)有關(guān)問題的實(shí)質(zhì)處理。1承租人拖欠租金超過合同約定期限的，合同終止。合同未約定期限的，超過三個(gè)月的，合同也應(yīng)當(dāng)終止。如果雙方同意解除合同，房屋可以提前返還給出租人。承租人對(duì)房屋進(jìn)行裝修的，經(jīng)評(píng)估單位評(píng)估后可以退還；未裝修的，可以直接交付。

3。承租人裝修房屋時(shí)，裝修的處理。合同有約定的，按約定辦理；合同沒有約定的，可以拆除的活動(dòng)部分由承租人拆除，固定裝修不能拆除的，對(duì)出租人的可使用部分進(jìn)行評(píng)估折舊，由出租人承擔(dān)并給予承租人相應(yīng)的賠償。因不能承受屋頂部分造成的損失，因承租人過錯(cuò)終止合同的，裝修損失由承租人承擔(dān)；因出租人過錯(cuò)終止合同的，裝修損失由出租人承擔(dān)；雙方均有過錯(cuò)的，雙方應(yīng)根據(jù)故障大小分別承擔(dān)責(zé)任。

4。因承租人過錯(cuò)終止合同的違約賠償。承租人應(yīng)當(dāng)向出租人承擔(dān)的違約責(zé)任是：（1）逾期支付租金及其他費(fèi)用的違約金（即滯納金）；（2）出租人應(yīng)當(dāng)沒收簽訂合同時(shí)支付的租金押金；（3） 上述違約金和租金押金不足以彌補(bǔ)出租人因解除合同而遭受的損失時(shí)，承租人還應(yīng)當(dāng)向出租人支付額外的損害賠償金。你知道嗎