如何處理承租人優(yōu)先購買權與抵押權的競合？

我國《物權法》第190條規(guī)定：“抵押物在抵押合同訂立前已經(jīng)出租的，原租賃關系不受抵押權的影響。抵押權成立后租賃抵押物的，租賃關系不與登記的抵押權相抵觸。”由于抵押權設定在租賃物上，租賃權不受抵押權的影響。因此，抵押權實現(xiàn)時，如果抵押權人想通過抵押取得抵押物，抵押權與承租人的優(yōu)先購買權就會發(fā)生沖突。那么，抵押權與租賃權重疊時，如何協(xié)調(diào)兩者之間的沖突呢？從表面上看，抵押權是一種擔保物權，而承租人的優(yōu)先購買權是以債權為主的租賃權。因此，抵押權具有優(yōu)先權。不可否認，優(yōu)先購買權來源于租賃權。沒有租賃權就沒有優(yōu)先購買權，但優(yōu)先購買權有其獨立的功能和保護目的。法律設定優(yōu)先購買權是為了保護承租人取得租賃物所有權的機會。抵押權人要取得抵押物，必須在承租人放棄優(yōu)先購買權的情況下才能取得，因此優(yōu)先購買權優(yōu)先于抵押權人的抵押權。另一方面，抵押權只是優(yōu)先受償權。優(yōu)先權在于抵押物的價值，而不是抵押物的所有權。優(yōu)先購買權只有在符合合同條件時才能行使。承租人行使優(yōu)先購買權不影響抵押物價值的實現(xiàn)，即承租人行使優(yōu)先購買權不妨礙抵押權人實現(xiàn)房屋擔保的債權。根據(jù)《物權法》的有關規(guī)定，我國在不動產(chǎn)抵押方面采取登記主義，只有登記才能產(chǎn)生對抗善意第三人的效力。據(jù)此，登記抵押可以對抗設定的租賃權，而未登記抵押不能對抗設定的租賃權。具體地說，登記的抵押可以對抗租賃關系。已登記的抵押房地產(chǎn)出租的，不適用買賣不違反租賃的規(guī)定，即租賃關系不與已登記的抵押權相抵觸。抵押權實現(xiàn)后，買受人可能因對標的物承擔租賃權而不愿高價購買，致使售價不足以清償有擔保債權，抵押權人甚至有權要求解除租賃關系。因此，除非抵押權人同意租賃權的存在，否則租賃權就不存在，因此優(yōu)先購買權就不能產(chǎn)生，抵押權與優(yōu)先購買權之間不存在沖突。未登記的抵押權不得侵害承租人的優(yōu)先購買權。我國對不動產(chǎn)和不動產(chǎn)抵押實行登記成立原則，未經(jīng)登記不生效。因此，如果抵押物沒有登記，抵押權就不存在，只有承租人的優(yōu)先購買權存在，本案不存在競合問題。

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