如何處理承租人優先購買權與抵押權的競合?
我國《物權法》第190條規定:“抵押物在抵押合同訂立前已經出租的,原租賃關系不受抵押權的影響。抵押權成立后租賃抵押物的,租賃關系不與登記的抵押權相抵觸。”由于抵押權設定在租賃物上,租賃權不受抵押權的影響。因此,抵押權實現時,如果抵押權人想通過抵押取得抵押物,抵押權與承租人的優先購買權就會發生沖突。那么,抵押權與租賃權重疊時,如何協調兩者之間的沖突呢?從表面上看,抵押權是一種擔保物權,而承租人的優先購買權是以債權為主的租賃權。因此,抵押權具有優先權。不可否認,優先購買權來源于租賃權。沒有租賃權就沒有優先購買權,但優先購買權有其獨立的功能和保護目的。法律設定優先購買權是為了保護承租人取得租賃物所有權的機會。抵押權人要取得抵押物,必須在承租人放棄優先購買權的情況下才能取得,因此優先購買權優先于抵押權人的抵押權。另一方面,抵押權只是優先受償權。優先權在于抵押物的價值,而不是抵押物的所有權。優先購買權只有在符合合同條件時才能行使。承租人行使優先購買權不影響抵押物價值的實現,即承租人行使優先購買權不妨礙抵押權人實現房屋擔保的債權。根據《物權法》的有關規定,我國在不動產抵押方面采取登記主義,只有登記才能產生對抗善意第三人的效力。據此,登記抵押可以對抗設定的租賃權,而未登記抵押不能對抗設定的租賃權。具體地說,登記的抵押可以對抗租賃關系。已登記的抵押房地產出租的,不適用買賣不違反租賃的規定,即租賃關系不與已登記的抵押權相抵觸。抵押權實現后,買受人可能因對標的物承擔租賃權而不愿高價購買,致使售價不足以清償有擔保債權,抵押權人甚至有權要求解除租賃關系。因此,除非抵押權人同意租賃權的存在,否則租賃權就不存在,因此優先購買權就不能產生,抵押權與優先購買權之間不存在沖突。未登記的抵押權不得侵害承租人的優先購買權。我國對不動產和不動產抵押實行登記成立原則,未經登記不生效。因此,如果抵押物沒有登記,抵押權就不存在,只有承租人的優先購買權存在,本案不存在競合問題。
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