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寧波
住宅區配套建筑物、設施權屬中出現的一些問題
購房者購買商品房時，開發商售樓處漂亮的售樓小姐經常把自己開發的社區稱為高檔社區，有專門的商務會所、地下停車庫、幼兒園、屋頂花園。交房后發現，整個會所出租給娛樂公司進行商業運營，小區內的幼兒園成了貴族幼兒園。
近年來，購房者與開發商之間關于住宅區配套建筑和設施權屬的糾紛不斷出現。然而，鑒于我國法律沒有明確規定，這已成為商品房糾紛中的一個難點和疑點。律師提示：開發商在開發建設住宅小區時，還應建設配套的建筑和設施，這是規劃設計規范的要求。根據法律規定，建筑物內的公共部位和設施屬于所有業主，這一般沒有爭議。但對于小區內不屬于這幢樓的配套建筑和設施，現行法律沒有明確的法律規定。今年即將實施的《物權法》規定，如果合同中沒有約定車庫的所有權，車庫的所有權屬于全體業主，但法律尚未實施。因此，購房者可以根據以下原則確定配套建筑物的權屬：
第一，法律原則，這是雙方應遵守的第一原則。對于建筑配套設施和居住區設施的權屬，法律法規明確，雙方應當遵守。比如，法律明確規定物業管理用房的所有權歸業主所有。開發商在合同中約定歸自己所有的，該約定無效。
第二，協議原則，對于法律法規中權屬不明確的配套建筑物和設施，開發商和購房者可以約定其權屬和經營使用限制。協議屬于開發商的，應當明確約定使用范圍。比如，俱樂部只能用于健身娛樂，價格合理；幼兒園首先要滿足社區的教育問題；停車場只能為社區提供服務。
第三，必要性原則是不具有獨立的使用性能，是居住區正常使用所必需的，如配電室、換熱站、水泵房等，是居住區正常日常生活所必需的。沒有這個設施，就不能實現住宅區的正常使用功能，這個設施應該歸所有人所有。
第四，分攤原則，商品房建筑面積分為已建建筑面積和分攤建筑面積，已建建筑面積為獨立產權，屬于購房者；分攤的共有建筑面積為共有產權，屬于買家的。至于開發商承諾的屋頂花園，實際上是所有業主的，開發商無權處理。這種承諾只是空中樓閣。你知道嗎
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