根據(jù)《合同法》第二十四條規(guī)定，只有征得出租人同意，才符合法律規(guī)定。當(dāng)然，如果原租賃合同中有約定，也符合約定可以轉(zhuǎn)租。因此，綜上所述，轉(zhuǎn)租只是符合出租人的約定。2010年9月，張某將自己擁有的一套門(mén)店租給李某，租期兩年。雙方約定：李某不得轉(zhuǎn)租，否則張某有權(quán)解除租賃合同。2011年8月，李先生將該店轉(zhuǎn)租給趙先生，租期一年，并同意租賃期滿后續(xù)租。2012年1月，趙某被店主張某告知要收回該店。趙某認(rèn)為，李某隱瞞真相，擅自將門(mén)店轉(zhuǎn)租給自己，致使其無(wú)法繼續(xù)租房。于是趙麗將其告上法庭，請(qǐng)求確認(rèn)租賃合同的有效性。在審判過(guò)程中，對(duì)轉(zhuǎn)租合同的效力存在兩種不同的看法。第一種意見(jiàn)是轉(zhuǎn)租合同無(wú)效。我國(guó)《合同法》第二百二十四條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人給租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同?！痹撘?guī)定指出，未經(jīng)原出租人同意，轉(zhuǎn)租合同無(wú)效，出租人與承租人在租賃合同中明確約定承租人不得轉(zhuǎn)租，承租人無(wú)權(quán)擅自處分轉(zhuǎn)租。李某與趙某之間的轉(zhuǎn)租合同無(wú)效，趙某的主張不應(yīng)得到支持。第二種意見(jiàn)是轉(zhuǎn)租合同有效。我國(guó)《合同法》第224條僅賦予出租人未經(jīng)同意解除原合同的權(quán)利，不涉及承租人與分承租人之間合同的效力。從維護(hù)合同穩(wěn)定、保護(hù)各方合法權(quán)益的角度出發(fā)，承租人與轉(zhuǎn)租人簽訂的轉(zhuǎn)租合同依法未出現(xiàn)無(wú)效情形的，不應(yīng)認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效。作者同意第一種觀點(diǎn)。本案的關(guān)鍵問(wèn)題是承租人未經(jīng)房屋原所有人同意擅自轉(zhuǎn)租房屋租賃合同的效力。對(duì)于租賃中的轉(zhuǎn)租問(wèn)題，我國(guó)《合同法》只有第224條規(guī)定：“經(jīng)出租人同意，承租人可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人給租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。”該條只規(guī)定了經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同有效，但未規(guī)定未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同是否有效。筆者認(rèn)為，轉(zhuǎn)租合同的效力取決于具體情況。如果原租賃合同沒(méi)有明確規(guī)定轉(zhuǎn)租問(wèn)題，在這種情況下，承租人擅自轉(zhuǎn)租，如果不損害出租人的利益，根據(jù)合同自由原則和合同相對(duì)性原則，那么自轉(zhuǎn)租關(guān)系僅僅是承租人與轉(zhuǎn)租人之間的關(guān)系，雙方的約定構(gòu)成合同并有效。如果原租賃合同明確規(guī)定承租人未經(jīng)出租人同意不得轉(zhuǎn)租，此時(shí)承租人自行轉(zhuǎn)租，違反了誠(chéng)實(shí)信用原則，具有惡意性質(zhì)，屬于違約行為。此時(shí)，轉(zhuǎn)租合同無(wú)效，出租人可以行使解除合同、收回租賃物的權(quán)利；對(duì)于善意轉(zhuǎn)租的承租人，可以按照無(wú)效合同的規(guī)定向承租人主張損害賠償。

本案中，張某與李某在原租賃合同中明確約定，李某不得轉(zhuǎn)租，否則張某有權(quán)終止租賃合同。李某隱瞞真相，將店面轉(zhuǎn)租給不知情的趙某。李某此時(shí)無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租合同應(yīng)視為無(wú)效。因此，筆者認(rèn)為趙某的說(shuō)法不能成立。但根據(jù)《合同法》第五十八條關(guān)于無(wú)效合同處理的規(guī)定：“合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)返還；無(wú)法返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)賠償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此遭受的損失。雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)責(zé)任?！币虼?，趙某可以向法院起訴，要求李某賠償相應(yīng)損失。上述知識(shí)是小編對(duì)上述問(wèn)題的回答。轉(zhuǎn)租是否違約，一般由轉(zhuǎn)租人與房東簽訂的租賃合同確定。如果租賃合同有明確的履行可以轉(zhuǎn)租的，則不屬于違約。如果您需要找律師解決法律問(wèn)題，歡迎您到律師事務(wù)所進(jìn)行法律咨詢。你知道嗎