需要改善的購房者有三類：一類是換位置，這就是我們通常所說的以遠換近，比如在北京工作，把房子從通州換成國貿；二是改變面積，這就是我們通常所說的以小換大，以小換大；第三，針對具體的需求，比如孩子上學買教育房地產，養老買養老房地產這類購房者，因為你有購房經歷，我建議你再換房的時候，首先考慮的是房子的質量

其次，在確定置換房源方面，我建議你先確定購房房源，然后再出售自己的房子，即使個別中介已經為你的老房子找到買家，而且價格合理。在這個時候，我建議你必須忍受它

以第三種情況為例，如果在5年內賣出一套現價200萬的住房，購買一套原價100萬的普通住房，需要向購房者轉嫁11.2萬的營業稅和20萬的個人所得稅。同時，如果您再買一套同類型的房子，二手房賣家將向您轉嫁11.2萬營業稅和20萬個人所得稅。其中，賣房和買房的高成本是你需要仔細衡量你所選擇的5年以內的二手房，您的孩子將有資格進入附近的中學和小學。然而，這只是一個一般概念。一般來說，教育地產只是指業主家庭具備上名牌（重點）中小學的資格。目前，北京的教育地產有兩種，一種是可以去學校總部的教育地產，二是可以去學校支教的教育地產（1）購買教育地產時應注意的問題（1）劃界的范圍是可變的，比如在學校區域買房子，進校時可以劃界；錄取規則中有很多變數。比如買房時，學校規定兩年內可以就近上學。現在可能是五年。孩子上學后，條件可能會再次改變

我覺得名校分校第二類招生資格的房子可以稱為名校分校的教育地產。但是，除了購買當地教育地產的問題外，還有一些新的問題需要注意，因為許多分校的教育地產是一手工程。到目前為止，成功買房的朋友都沒有告訴我，分校的教學質量和我們學校一樣，但畢竟有名校的資源，所以買房的時候可以選擇，但不要期望太高

② 有的開發商會承諾上名校，但會發現沒有小學，只有初中和高中。我想告訴你的是，開發商不會把它列入那些名校的購房合同，所以開發商的承諾不能給你法律上的保護。買房時要衡量房子值不值得（3）優先錄取是否有截止日期。目前，一些項目引進名校資質。雖然開發商支付了建造學校的土地費用，但他們通常與學校達成協議，在幾年內優先錄取。不過，如果你的孩子要上學好幾年，你一定要事先咨詢清楚才行，首先，學校附近的房子不一定是教育地產。二是目前北京可上學部的教育地產主要集中在海淀區和西城區，這些地區的教育地產大多是老二手房，這是一個嚴重的問題

3.購買養老房

許多老年人都有這樣的想法：把現有的房子給子女，在很遠的地方為老年人買房。但我不主張這樣買養老房，因為遠郊的房子不全，而且老年人住起來也不方便，我覺得還是在現有的房子周圍買一套比較適合老年人的小房子比較好，步行5分鐘就可以找到，如果你要在其他地方買房，我建議你最好在車站和地鐵站附近，并盡量不要離超市、醫院等配套設施太遠，以方便老年人的退休生活。比如北京第三醫學院、中日友好醫院等醫院周邊的二手房，雖然市場上大部分房子都有電梯，我還是建議老年人盡量不要選擇高層建筑，以防電梯影響老年人上下樓梯時發生意外

除了以上基本需求外，我建議大家應該從自身的改善需求出發。比如，喜歡看電影的人要注意附近電影院的位置，喜歡看足球的人可以在體育場附近買房，有孩子的人也要注意教育