需要改善的購(gòu)房者有三類：一類是換位置，這就是我們通常所說(shuō)的以遠(yuǎn)換近，比如在北京工作，把房子從通州換成國(guó)貿(mào)；二是改變面積，這就是我們通常所說(shuō)的以小換大，以小換大；第三，針對(duì)具體的需求，比如孩子上學(xué)買(mǎi)教育房地產(chǎn)，養(yǎng)老買(mǎi)養(yǎng)老房地產(chǎn)這類購(gòu)房者，因?yàn)槟阌匈?gòu)房經(jīng)歷，我建議你再換房的時(shí)候，首先考慮的是房子的質(zhì)量

其次，在確定置換房源方面，我建議你先確定購(gòu)房房源，然后再出售自己的房子，即使個(gè)別中介已經(jīng)為你的老房子找到買(mǎi)家，而且價(jià)格合理。在這個(gè)時(shí)候，我建議你必須忍受它

以第三種情況為例，如果在5年內(nèi)賣(mài)出一套現(xiàn)價(jià)200萬(wàn)的住房，購(gòu)買(mǎi)一套原價(jià)100萬(wàn)的普通住房，需要向購(gòu)房者轉(zhuǎn)嫁11.2萬(wàn)的營(yíng)業(yè)稅和20萬(wàn)的個(gè)人所得稅。同時(shí)，如果您再買(mǎi)一套同類型的房子，二手房賣(mài)家將向您轉(zhuǎn)嫁11.2萬(wàn)營(yíng)業(yè)稅和20萬(wàn)個(gè)人所得稅。其中，賣(mài)房和買(mǎi)房的高成本是你需要仔細(xì)衡量你所選擇的5年以內(nèi)的二手房，您的孩子將有資格進(jìn)入附近的中學(xué)和小學(xué)。然而，這只是一個(gè)一般概念。一般來(lái)說(shuō)，教育地產(chǎn)只是指業(yè)主家庭具備上名牌（重點(diǎn)）中小學(xué)的資格。目前，北京的教育地產(chǎn)有兩種，一種是可以去學(xué)校總部的教育地產(chǎn)，二是可以去學(xué)校支教的教育地產(chǎn)（1）購(gòu)買(mǎi)教育地產(chǎn)時(shí)應(yīng)注意的問(wèn)題（1）劃界的范圍是可變的，比如在學(xué)校區(qū)域買(mǎi)房子，進(jìn)校時(shí)可以劃界；錄取規(guī)則中有很多變數(shù)。比如買(mǎi)房時(shí)，學(xué)校規(guī)定兩年內(nèi)可以就近上學(xué)。現(xiàn)在可能是五年。孩子上學(xué)后，條件可能會(huì)再次改變

我覺(jué)得名校分校第二類招生資格的房子可以稱為名校分校的教育地產(chǎn)。但是，除了購(gòu)買(mǎi)當(dāng)?shù)亟逃禺a(chǎn)的問(wèn)題外，還有一些新的問(wèn)題需要注意，因?yàn)樵S多分校的教育地產(chǎn)是一手工程。到目前為止，成功買(mǎi)房的朋友都沒(méi)有告訴我，分校的教學(xué)質(zhì)量和我們學(xué)校一樣，但畢竟有名校的資源，所以買(mǎi)房的時(shí)候可以選擇，但不要期望太高

② 有的開(kāi)發(fā)商會(huì)承諾上名校，但會(huì)發(fā)現(xiàn)沒(méi)有小學(xué)，只有初中和高中。我想告訴你的是，開(kāi)發(fā)商不會(huì)把它列入那些名校的購(gòu)房合同，所以開(kāi)發(fā)商的承諾不能給你法律上的保護(hù)。買(mǎi)房時(shí)要衡量房子值不值得（3）優(yōu)先錄取是否有截止日期。目前，一些項(xiàng)目引進(jìn)名校資質(zhì)。雖然開(kāi)發(fā)商支付了建造學(xué)校的土地費(fèi)用，但他們通常與學(xué)校達(dá)成協(xié)議，在幾年內(nèi)優(yōu)先錄取。不過(guò)，如果你的孩子要上學(xué)好幾年，你一定要事先咨詢清楚才行，首先，學(xué)校附近的房子不一定是教育地產(chǎn)。二是目前北京可上學(xué)部的教育地產(chǎn)主要集中在海淀區(qū)和西城區(qū)，這些地區(qū)的教育地產(chǎn)大多是老二手房，這是一個(gè)嚴(yán)重的問(wèn)題

3.購(gòu)買(mǎi)養(yǎng)老房

許多老年人都有這樣的想法：把現(xiàn)有的房子給子女，在很遠(yuǎn)的地方為老年人買(mǎi)房。但我不主張這樣買(mǎi)養(yǎng)老房，因?yàn)檫h(yuǎn)郊的房子不全，而且老年人住起來(lái)也不方便，我覺(jué)得還是在現(xiàn)有的房子周?chē)I(mǎi)一套比較適合老年人的小房子比較好，步行5分鐘就可以找到，如果你要在其他地方買(mǎi)房，我建議你最好在車(chē)站和地鐵站附近，并盡量不要離超市、醫(yī)院等配套設(shè)施太遠(yuǎn)，以方便老年人的退休生活。比如北京第三醫(yī)學(xué)院、中日友好醫(yī)院等醫(yī)院周邊的二手房，雖然市場(chǎng)上大部分房子都有電梯，我還是建議老年人盡量不要選擇高層建筑，以防電梯影響老年人上下樓梯時(shí)發(fā)生意外

除了以上基本需求外，我建議大家應(yīng)該從自身的改善需求出發(fā)。比如，喜歡看電影的人要注意附近電影院的位置，喜歡看足球的人可以在體育場(chǎng)附近買(mǎi)房，有孩子的人也要注意教育