商品房認購協(xié)議>是指商品房買賣雙方在簽訂商品房預售或銷售合同之前簽訂的購買商品房或簽訂商品房銷售合同的文件。認購合同簽訂后，認購人將支付一定的定金，并同意在一定期限內與開發(fā)商簽訂購房合同。開發(fā)商應當在約定的期限內為認購人預定指定的房屋，不得預定、預售或者出售給他人。一般來說，商品房認購協(xié)議應當包括以下內容：房屋的位置、樓層、房間號、面積、價格、付款方式等，簽訂正式購房合同的時間、定金的支付標準、違約責任的承擔等。但在實踐中，商品房認購書一般由開發(fā)商自行制定，內容的細節(jié)差異較大，這容易引起爭議。因為在認購階段，雖然買受人只知道該房屋的一般情況，但買賣雙方并未就合同條款進行任何實質性談判。一旦進入正式合同的談判階段，買方可能會發(fā)現(xiàn)合同條款的內容與他們最初的想法相去甚遠。在這種情況下，要求買家按照商品房認購協(xié)議中的承諾與開發(fā)商簽訂銷售合同顯然是不公平的。如果買方堅持根據(jù)自己的意愿修改合同條款，如果開發(fā)商不能接受，則很可能無法簽訂合同。通過這種方式，開發(fā)商可以援引商品房認購書中的定金條款，并認為這是因為買方未能在約定時間內簽署商品房銷售合同，從而扣除買方的定金。

解決方案：

1。該房屋應進行實地調查。在簽訂商品房認購協(xié)議之前，購房者必須根據(jù)房地產的實際情況，到預購房地產現(xiàn)場查看。不要相信銷售人員的口頭介紹和承諾。如果購買的房屋是現(xiàn)有房屋，您需要詳細調查房屋的布局、位置和方向，以直觀地了解社區(qū)環(huán)境和配套設施；如果購買的房屋是未來房屋，您必須通過現(xiàn)場沙盤、模型和公布的房屋來源信息表，檢查簽署在認購書上的房屋編號是否是您選擇的財產。可以要求開發(fā)人員附加圖形。如果可能的話，你可以去同一時期建造的房屋或建筑工地檢查具體的財產狀況，并了解它們。采購合同應當明確。大多數(shù)開發(fā)商提供的商品房認購協(xié)議將包含以下條款：“在簽署本認購協(xié)議之前，甲方已向乙方展示了商品房買賣主合同及附件，就主合同及附件的條款達成一致，并為以后簽訂主合同及附件做了各項準備。“購房者不應低估這一協(xié)議，這意味著你在看到合同之前就已經承諾要買房，否則你將承擔違約責任并失去定金。那么，買家如何避免這種風險呢？事實上，這很簡單。根據(jù)行業(yè)規(guī)定，開發(fā)商必須在銷售部門的顯著位置宣傳商品房銷售合同和配件。買家只需在簽署認購協(xié)議前仔細閱讀上述文件。尤其要注意附件中房屋平面圖及其位置圖的注釋，以及房屋的具體信息，包括性質、建筑面積、共享面積和價格。三是交期（避免銷售人員的言辭與實際情況不符），四是交期標準（特別是開發(fā)商公布的賣點和向買家承諾的地點），以及雙方的違約責任。及時與開發(fā)商溝通合同的重要條款，明確合同的含義及由此產生的后果，在問題解決之前不得簽署認購協(xié)議，樹立“不在這里做生意，不在這里做生意”的購買心態(tài)。小心魚餌。為了讓買家能夠快速簽署認購書，許多開發(fā)商往往會推出促銷措施，在提前預訂后享受“XX創(chuàng)意”折扣或給予“XX區(qū)域”。因此，為了防止無端言辭，買家應要求將這些內容清楚地寫在認購書上，并就這些優(yōu)惠條件無法實現(xiàn)時的后果達成一致

4，抵押貸款待定。對于大多數(shù)工薪階層購房者來說，抵押貸款是一種更為實用的購房方式。然而，在現(xiàn)階段，國家正在調控房地產市場，并出臺了許多限購措施。同時，每個買家的個人信用狀況也非常不同。政策變化和個人原因會導致銀行無法正常放貸；如果出現(xiàn)這種情況，購房合同將無法成立，買方支付的定金將面臨開發(fā)商不退還的風險。因此，如果按揭購房者在簽訂認購協(xié)議前不清楚自己的資信調查情況，應要求開發(fā)商配合銀行確定其貸款資格，確定首期付款百分比貸款利率認購協(xié)議應在獲得銀行確定的回復后簽署。如果銀行查詢需要一段時間，并且買方和開發(fā)商急于當場達成協(xié)議，他們可以與開發(fā)商達成協(xié)議，如果銀行事后答復買方不符合抵押條件，押金將被退還

上述內容只是購房過程中的一些基本原則。購房者應根據(jù)自己的具體情況靈活使用，并注意在發(fā)生糾紛時保護相關證據(jù)，以維護自己的合法權益

四川駿和律師事務所朱飛律師

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