【案例】

2009年11月，賈某與孫某簽訂了房屋租賃協議，孫某將其擁有的房屋出租給賈某進行商業運營，為期一年，從2009年12月1日至2010年11月30日。2010年6月，孫先生在未通知賈先生的情況下將該房屋出售給第三人，并辦理了轉讓登記手續。a先生認為，在租賃期內，他對該房屋擁有優先購買權。Sun在未履行通知義務的情況下將該房屋出售給他人，侵犯了其優先購買權，并起訴法院，要求法院裁定Sun與第三方之間的房屋銷售合同無效，并確認其擁有對租賃房屋的優先購買權

[觀點]

sun與第三方之間的合同的效力是什么？司法解釋和《合同法》第30條的規定，賈在同等條件下對其租賃的房屋享有優先購買權。孫先生在未履行通知義務的情況下出售房屋侵犯了賈先生的優先購買權，環保局與第三方之間的房屋銷售合同應視為無效，而孫某的行為也侵犯了他的優先購買權，優先購買權是附屬于承租人權利的權利，承租人的權利是根據租賃合同取得的債權，因此優先購買權本質上也是債權，對第三人沒有效力，環境保護局與第三方簽訂的房屋買賣合同有效，賈某可以向孫某要求相應的賠償

[律師聲明]

鄭州律師同意第二意見，理由如下：

首先，從承租人優先購買權的性質來看，我國《物權法》并未將優先購買權規定為物權，因此，優先購買權不屬于物權范疇，也不具有“世界相關性”，房屋承租人的優先購買權附屬于租賃關系。該權利的確立也是法律對房屋所有人的一項附加義務，可以自動成為銷售關系的一個組成部分。從這個意義上講，承租人的優先購買權在本質上仍然是一項債權，對第三方沒有任何效力。其次，從我國法律規定的角度來看，雖然《最高人民法院關于貫徹執行《中華人民共和國通則（試行）》若干問題的意見》第一百一十八條規定：“出租人出售出租房屋的，應當提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下有優先購買權；出租人未按照本規定出售房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋出售無效”。然而2009年頒布的《最高人民法院關于審理城市房屋租賃合同糾紛案件具體適用法律若干問題的解釋》第二十一條規定：“出租人在合理期限內未通知承租人就出售出租房屋或者有其他侵犯承租人優先購買權的情形，承租人要求出租人承擔賠償責任的，人民法院應當予以支持。因此，《城市房屋法》司法解釋2009年se合同變相修改了《民法司法解釋公告》。“因此，如果承租人要求確認出租人與第三方簽訂的房屋買賣合同無效，根據2009年的司法解釋，人民法院將不予支持。因此，我國現行法律也承認了優先購買權，且房屋買賣合同無效ssor侵犯承租人的優先購買權是有效的

承租人只能要求賠償損失

總之，在這種情況下，sun在未事先通知承租人的情況下出售了房屋。Jia不得聲稱sun與第三方之間的房屋買賣合同無效，只能要求sun給予相應的賠償