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寧波
確定購房合同終止的前提是什么
合同解除是指合同生效后，由于一方或雙方意愿的表達，合同關系終止的行為。法律咨詢：去年，我從一家房地產開發公司購買了一套商品房。合同同意分期付款。買受人逾期交付應付購房款60日的，出賣人有權終止合同，并在出賣人終止合同或繼續履行合同時約定違約金。合同簽訂后，國內有特殊情況，第二筆購房款支付時已超過約定的60天期限。出賣人根據合同的繼續履行收取購房價款并收取違約金。當交付期限到達時，賣方未能按時交付房屋。后來，我得知房子已經被賣家賣給了其他人。我找到了賣家，但賣家說我們的合同自動終止了，因為我沒有在約定的期限內付款，他們有權單獨出售。對不起，賣家的執業合法嗎？律師的回答：您的購房合同尚未終止。賣方的行為屬于違約行為，您有權要求對方承擔相應的違約責任
相關法律知識：
合同法第93條規定：當事人可以約定一方解除合同的條件。符合解除合同條件的，有權解除合同的人可以解除合同如果您在60天內未能按時支付約定的購房款，賣方有權終止合同或選擇繼續履行合同。合同終止的，出賣人應當依照合同法第九十六條的規定通知對方。通知到達另一方時，合同終止。如果另一方有異議，可要求人民法院或仲裁機構確認合同終止的有效性
但是，賣方未履行法律程序終止合同，合同不會自動終止。相反，賣方根據繼續履行合同的情況繼續收取房價和違約金的實際行為，表明其沒有選擇終止合同，而是選擇繼續履行合同。由于雙方已就繼續履行本合同達成協議，雙方約定的義務應按照《購房合同》和本協議的約定全面、妥善地履行。如今，出賣人不僅沒有按照合同約定履行約定的義務，甚至嚴重違反了“一房兩售”合同。如果商品房買賣合同的目的無法實現，您無法獲得該房屋，您可以要求解除合同，退還已支付的購房款和利息，并賠償損失，并可以要求出賣人承擔不超過已支付房屋價款兩倍的賠償責任
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