業主委員會的法律地位是怎樣的

對于業主委員會法律地位的分析

筆者認為，要搞清楚業主委員會的法律地位，首先要明確業委會是否可以成為民事主體，然后才有業主委員會成為法律確定的民事主體后是否有資格參與訴訟的一系列問題。這樣才能更好的解決相關實踐問題。

1、業主委員會不是民事主體

民事主體是民事法律關系主體的簡稱，指依法參與民事關系，享有民事權利和承擔民事義務的人。判斷一個社會組織體是否能作為法律主體,主要看其是否有獨立意志或者能否作為意志的載體。業主委員會有獨立名義、意志。具體有以下依據:業主委員會是經過房地產管理部門注冊登記的實體組織,有自己的章程。我國業主委員會擁有一定財產。這些財產的來源有三個方面:一是占住宅區總投資一定比例的劃撥款;二是物業管理用房和占總建筑面積一定比例的商業用房;三是業主交納的管理費。但并不因此而成為該財產的所有人，在建筑物區分所有權的制度下，業主委員會享有處分權的財產，其所有權的真正主體只能是全體業主。業主委員會能以自己的名義實施法律行為，但不能成為其行為后果的最終承擔主體，其行為仍須由與其有法定責任關系的單位或個人承擔全部或者補充連帶責任。所以它不具有民事主體的資格。

2、對于理論界觀點的分析

(1)對于認為業主委員會是法人組織的觀點，筆者是不認同的。《民法通則》第三十六條規定：“法人是具有民事權利能力和民事行為能力，依法獨立享有民事權利和承擔民事義務的組織”。同法第三十七條規定，法人應具備的基本條件為：①依法成立;②有必要的財產和經費;③有自己的名稱、組織機構和場所;④能獨立承擔民事責任。非法人組織是指不具有法人資格但可以自己的名義進行民事活動的組織，亦稱非法人團體。那么根據法律規定和法學原理，筆者對業主委員會所謂的民事主體地位進行分析：業主委員會不是以行政登記為成立要件的。所以“依法成立”的要件不能得到滿足。這一條就足以否定其法人資格的說法。

(2)對于業主委員會是“其他組織”的。筆者持贊成的態度。在這一觀點上，理論界的爭議主要在于，業主委員會有沒有獨立的財產能夠承擔相應的責任。有自己享有處分權的財產或者經費是業主委員會對外開展活動以實現自己意志的前提。《物業管理條例》第五十四條規定了專項維修資金，即專項用于物業保修期滿后物業共用部分、共有設施的保養、一維修及更換的資金;第五十五條規定了共有部分及共有設施的經營收益。這些就是業主委員會享有處分權的財產。而且由于主人數眾多，由全體業主共同行使以上財產的所有權不大可能也毫無必要。所以筆者認為業主委員會是有其一定的財產的，相應地，也支持此種觀點。

確立業主委員會法律地位的意義

對于確立業主委員會“其他組織”的法律地位是有很大的意義的。首先，能解決在物業管理中，業主委員會代表全體業主對外簽訂物業服務合同中，該合同成立的問題。對于合同的主體符合民事法律關系，才能充分使其合同得以有效履行。其次，業主委員會的一項重要職權，即管理人代表管理團體或區分所有權人在訴訟上或訴訟外主張請求權。如果能明確其為“其他組織”，就能很好的和最高法院的批復相接軌，使其訴訟權利能力得以明確確定，更好地維護業主的權益。

業主委員會畢竟是一種新的主體，作為物業管理活動中維護全體業主利益的組織體，業主委員會具有操作性及現實意義。隨著我國城市化的推進，與物業管理、服務相關的法律關系越來越多樣化、復雜化，管理團體的法律地位急需相關法律進一步規范和明確。使業主委員會成為“其他組織”，能夠更好的讓其參與民事活動，維護業主的更多權益，保障社區自治的有效管理與社區穩定。如果還有其他問題，歡迎到律霸網在線咨詢。