小區(qū)公有用地的所有權歸誰

全體業(yè)主共有。兩部司法解釋分別是《關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋A》)和《關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋B》)。前者是《物權法》頒布施行后，最高人民法院根據(jù)物權法相關規(guī)定起草的第一個司法解釋;后者則是最高人民法院首次針對物業(yè)服務糾紛案件審判工作起草的司法解釋。兩份司法解釋征求意見的截止日期為2008年7月16日。

《解釋A》規(guī)定，建筑區(qū)劃內除道路、綠地以外，已經登記為全體業(yè)主共有或者根據(jù)其功能應當為業(yè)主共同利用的公共健身場所、廣場、園林等場所，應當認定為《物權法》第七十三條所稱屬于“建筑區(qū)劃內的其他公共場所”。

建筑區(qū)劃內已經登記為全體業(yè)主共有或者雖未登記但系為保障業(yè)主建筑物區(qū)分所有權的行使而修建或者埋設的配套設施，包括圍墻、大門、車棚、公共健身設施等以及公共照明、安保、供電、供水、供熱、供氣、有線電視設施，應當認定為《物權法》第七十三條所稱屬于“公用設施”。按照物權法第七十三條規(guī)定，這些公共場所和公用設施都屬于業(yè)主共有。

此外，共有部分還包括物業(yè)服務用房、外墻面、樓頂平臺、大堂、樓梯、過道等，但樓頂平臺根據(jù)規(guī)劃文件規(guī)定專屬于單位業(yè)主的除外。

問：業(yè)主財產損失，物業(yè)要不要擔責?

答：看過錯和合同

在物業(yè)服務領域，當前還普遍地存在著一個問題，就是小區(qū)業(yè)主的人身財產安全受到損害之后，負責小區(qū)物業(yè)服務的企業(yè)要不要承擔責任?對此，《解釋B》的征求意見稿中也作出了詳細規(guī)定。

《解釋B》規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)未盡合理限度范圍內的安全保障義務致使物業(yè)服務區(qū)域內發(fā)生人身損害結果，賠償權利人請求其承擔相應賠償責任的，應予支持。因第三人侵權導致?lián)p害結果發(fā)生的，參照《關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第六條第二款的規(guī)定處理。

對于車輛在物業(yè)服務區(qū)域內丟失或者毀損，業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)承擔賠償責任的，應當根據(jù)物業(yè)服務企業(yè)的過錯程度、收費情況等因素，確定其是否承擔賠償責任以及承擔賠償責任的范圍。業(yè)主對車輛丟失或者毀損有過錯的，應當根據(jù)其過錯程度減輕或者免除物業(yè)服務企業(yè)的賠償責任。

物業(yè)服務合同包含車輛保管服務內容或者當事人另行簽訂車輛保管服務協(xié)議，按照相關合同或者協(xié)議約定處理。

亮點解讀

業(yè)主、業(yè)委會、業(yè)主大會均具原告訴訟主體資格

《解釋A》第十三條中規(guī)定，業(yè)主共同權益受到侵害、妨害或者可能受到妨害的，原告的訴訟主體資格按照下列方式確定：已經選舉出業(yè)主委員會的，為業(yè)主委員會;沒有選舉出業(yè)主委員會，或者業(yè)主委員會怠于行使權利的，為業(yè)主大會或者業(yè)主。而且有關業(yè)主共同權益的生效裁判，對全體業(yè)主具有約束力。其訴訟利益歸屬于全體業(yè)主。住改商需取得有關業(yè)主支持

《解釋A》規(guī)定，因其他業(yè)主將住宅改變?yōu)樯虡I(yè)用房或者辦公用房等經營性用房，致使其正常居住和生活環(huán)境的安全或安寧受到或者可能受到直接損害的業(yè)主，應當認定為《物權法》第七十七條所稱“有利害關系的業(yè)主”。業(yè)主未經有利害關系的業(yè)主同意，將住宅改變?yōu)榻洜I性用房，有利害關系的業(yè)主請求排除妨害或者恢復原狀的，應予支持。造成損害的，并應負賠償責任。