一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)取得的合法發(fā)票

(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的發(fā)票涉及的種類很多，根據(jù)我們實(shí)際的審核經(jīng)驗(yàn)，以下項(xiàng)目成本費(fèi)用所應(yīng)取得的合法發(fā)票是：

1、土地出讓金，應(yīng)取得國土資源部門開具的“國有土地有償使用收費(fèi)專用收據(jù)”，與此相關(guān)的契稅應(yīng)取得“中華人民共和國契稅完稅證”;

2、具有拆遷資格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向搬遷個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，可以憑與搬遷戶簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議和付款記錄計(jì)入開發(fā)成本;

3、委托有拆遷資格的單位進(jìn)行拆遷的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向?qū)Ψ街Ц恫疬w費(fèi)用時(shí)應(yīng)取得地稅部門監(jiān)制的“服務(wù)業(yè)發(fā)票”;

4、直接向行政事業(yè)單位支付相關(guān)費(fèi)用時(shí)，應(yīng)取得行政事業(yè)性收費(fèi)收據(jù);

5、向企業(yè)、事業(yè)單位支付勘察、設(shè)計(jì)、測繪、監(jiān)理、驗(yàn)收、咨詢等營利性費(fèi)用時(shí)，應(yīng)取得地稅部門監(jiān)制的“服務(wù)業(yè)發(fā)票”;

6、支付對(duì)象為個(gè)人的銷售傭金，應(yīng)以支付憑證(或支付清單)和個(gè)人所得稅的扣繳證明為合法的入賬憑證;

7、支付對(duì)象為銷售公司的銷售傭金，應(yīng)取得地稅部門監(jiān)制的“服務(wù)業(yè)發(fā)票”;

8、支付對(duì)象為金融機(jī)構(gòu)的利息支出，應(yīng)取得金融機(jī)構(gòu)開具的付息憑證;

9、支付對(duì)象為非金融機(jī)構(gòu)的利息支出，應(yīng)取得地稅部門監(jiān)制的“服務(wù)業(yè)發(fā)票”;

10、其他費(fèi)用發(fā)票應(yīng)按支付對(duì)象屬于增值稅或營業(yè)稅納稅人的不同身份來定;

11、工程費(fèi)支出應(yīng)區(qū)分以下情況取得發(fā)票：

①施工方為建筑安裝企業(yè)，應(yīng)取得地稅部門監(jiān)制的“建筑安裝業(yè)發(fā)票”;

②施工方為生產(chǎn)建筑設(shè)施、設(shè)備的增值稅納稅人，應(yīng)取得國稅部門監(jiān)制的“工業(yè)企業(yè)專用發(fā)票”;

③施工方為經(jīng)銷建筑設(shè)施、設(shè)備的增值稅納稅人，應(yīng)取得國稅部門監(jiān)制的“商業(yè)企業(yè)專用發(fā)票”。

(二)常見的未按規(guī)定取得發(fā)票的行為有以下幾種：

1、以行政事業(yè)性收費(fèi)收據(jù)或自制收據(jù)作為土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用的憑證。

2、自制收據(jù)不能作為合法的入賬憑證，行政事業(yè)性收費(fèi)收據(jù)有著比較嚴(yán)格的使用范圍，如北京市就有“對(duì)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)單位因不動(dòng)產(chǎn)拆遷所獲得的補(bǔ)償金收入，不得使用北京市行政事業(yè)單位統(tǒng)一銀錢收據(jù)，應(yīng)按照稅法有關(guān)規(guī)定，及時(shí)到所屬稅收機(jī)關(guān)辦理相應(yīng)手續(xù)，領(lǐng)購和開具由稅務(wù)機(jī)關(guān)監(jiān)制的發(fā)票”的規(guī)定。

3、發(fā)票的種類與所開具的內(nèi)容不符。如用商業(yè)企業(yè)發(fā)票開具“工程費(fèi)”或“咨詢費(fèi)”，用服務(wù)業(yè)發(fā)票開具“工程費(fèi)”等。還有的開票單位，單位性質(zhì)與所開發(fā)票不符。如建筑公司開的商業(yè)企業(yè)發(fā)票等。混合行為的納稅人，發(fā)票的項(xiàng)目內(nèi)容與真實(shí)不一致。施工方為生產(chǎn)、銷售設(shè)施、設(shè)備的增值稅納稅人時(shí)，發(fā)票開具只寫“工程費(fèi)”或“施工費(fèi)”，這些納稅人一般屬于混合銷售并以銷售行為為主。因此，這類發(fā)票的項(xiàng)目內(nèi)容一般應(yīng)為設(shè)施、設(shè)備的名稱而不是營業(yè)勞務(wù)的種類。

4、超限額開具發(fā)票。如有的10萬元版發(fā)票開為數(shù)百萬，百萬元版發(fā)票開為數(shù)千萬元等。

5、發(fā)票內(nèi)容不真實(shí)。大量開具“辦公用品”“會(huì)議費(fèi)”內(nèi)容的發(fā)票充斥在成本、費(fèi)用支出項(xiàng)目中，這些發(fā)票開具方有的是商場、超市、高檔的禮品商店，有的是高級(jí)酒店、洗浴中心、高爾夫球場等高級(jí)娛樂場所等。

二、發(fā)票的審核方法

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收審核是一項(xiàng)非常繁雜的事情。要想按照稅法的規(guī)定確認(rèn)其發(fā)票的合法性，具體如下：

1、應(yīng)熟練掌握相關(guān)的發(fā)票管理法規(guī)，包括發(fā)票內(nèi)容、格式、種類、填寫規(guī)范、防偽措施等具體的規(guī)定;

2、認(rèn)真細(xì)致地對(duì)企業(yè)憑證進(jìn)行檢查，尤其對(duì)那些單筆發(fā)生額較大的支出項(xiàng)目，更應(yīng)做到逐筆審查，重點(diǎn)科目和重點(diǎn)項(xiàng)目發(fā)票的抽查率應(yīng)該是100%;

3、以一種職業(yè)的敏感度對(duì)發(fā)票進(jìn)行細(xì)心觀察，不放過一切可能存在的問題;四是可以通過向稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)函、電話詢問或網(wǎng)上查詢等方式驗(yàn)證發(fā)票的合法性。