經過長久醞釀，上海已經開始啟動用于保障的租賃房源建設，可能的一種運作模式是由地產集團或者其他機構購買房產股權的80%，也就是政府收購80%，其余20%用折算租金的形式收取。而在印堃-華教授的設想中，對于住房租賃還有更完善和更系統的構架，比如將政府收購的份額下降到50%，也可以允許社會其他資金，如基金或者一些機構、企業參與投資，普通老百姓也可以通過一種特殊的“頂費”形式，參與分享房地產增值的收益。

“這只是我個人的設想，具體政策正在研究。”雖然印教授一再強調只是設想，但記者認為不妨從專家的角度來探討一二，畢竟上海的住房租賃建設剛剛開始。記者同時獲悉，市房地局已經開始對“頂”費模式的調研。

出“頂”費買“處分權”

動遷補償費雖然為數不少，但對于困難家庭來說，可能仍然不足以支付購買一套新房的房價。如果要買房，仍然還要自行籌措一筆不菲的費用，否則就無法改善居住條件。這是相當一部分動遷居民正面臨的難題。對于他們來說，即將試行的租賃配套商品房給了一個購房之外的選擇，可謂是“山窮水盡疑無路，柳暗花明又一村”。尤其是對一些特殊群體，比如一對老夫妻，買一套產權房已經意義不大。印教授告訴記者，“對于這樣的群體，交一個‘頂’費，這樣就可以很低的租金，在相當的一個年限內使用該房產，余下的一部分動遷補償費用，就可以用來改善生活，提高生活質量。”

“頂費”一詞，最早出現在解放前的上海租界里。當時，不少洋行成片建造房子后，由個人出資“頂”下房屋的使用權永租權，其后可自用、轉租，并可繼承。印教授進一步解釋說，“頂”費即為買斷使用權。而根據其解釋，記者將之理解為買斷約定期限內的房屋“處分權”。

具體而言，居民出“頂費”買下一段時間內房子的“使用權”后，入住后每月仍然要交租金，而租金的數額則為市場租金減去一定比例(該比例即為起初買下“使用權”的錢所占總價的比例)。在這段時限內，出了“頂”費的居民如果經濟條件寬裕，也可以出資購買產權而無需再支付租金，“頂”費可以折算成房價的一部分，對大房東來說，“頂”費則分散承擔了部分的投資風險，所以也愿意這樣操作。

構建各有所得的“三贏”局面

實行“頂費”模式，會形成一個參與者均有所得的“多贏局面”。印教授分析，對于發展商來說，可以迅速獲得現金流，分散投資風險，也可以這部分現金流作擔保，向銀行借貸，用于滾動開發。所收“頂”費也基本可抵消建造成本;對于“頂”費的支付者來說，雖然拿到的是使用權房，但一般來說，地段相對較好，今后每月繳納租金相對便宜，低于市場租金，而且這種處分權可以轉讓，可以繼承，甚至可以溢價買賣，有可能成為一個投資產品;對于政府來說，今后不可能繼續由國家投資建造“公房”再低價出租，“頂”費模式可以6%-8%的投資回報率吸引一批民營企業、投資機構和自然人等社會力量參與作“大房東”、“二房東”，盤活了市場。

印教授最希望倡導的一種模式是，發展商開發后，由投資機構將租賃權買下，以穩定的現金流作為收入，還可以通過封閉式基金模式打包出售給個人，使投資者有了長期穩定的租金收益，以及有機會分享房地產增值帶來的收益。

這種模式其實相當于商業地產中比較常見的經營權出讓。印教授強調，這并非完全創新，而是將老模式進行改造，使之適合社會主義初級階段的國情。這種模式也能夠解決目前動拆遷過程中房源少的瓶頸。

市場化解決保障難題

印堃-華認為，成熟的房地產市場應該呈現出以下格局：市場以二手房的租賃為主，租賃交易量大大超過購買交易量;存量房交易為輔，處于第二位;而新建商品房的交易量位于最后。這樣格局才算相對合理，而上海目前以新建房源交易占據絕對優勢的局面，只能是說明市場處在發育初期，尚不成熟。

他指出，目前市場對于新建商品房有旺盛的需求，很可能10年后就不復存在。上海作為經濟和金融中心，今后會有很多初次創業者和就業者涌入，大力發展租賃市場是大方向。但是，上海的售后公房和農民租賃房越來越少，充分發展租賃用房會有強大的市場前景。

租賃房市場應該多發展小戶型。商品房不僅要控制單價，更要控制總價。比如楊浦區的新房8000元/平方米。可是它旁邊的46平方米老公房，在市場上出售可能單價更貴。因為小戶型的總價低，造成客觀上的供不應求。目前市場上開發商建造的小戶型往往走高端路線，吸引社會資金，開發建造小戶型的保障用房，可以在一定程度上化解房地產市場結構矛盾。將來不妨由專業機構代理負責租賃方面的經營。國外的租賃房投資回報一般在9%-10%，如果是專業機構經營可以達到20%。以澳大利亞的房產租賃為例，個人可將其房產特別是位于風景名勝的房產拿出來，每年1個月為度假時間，余下的時間交給專門的機構經營，規模大者也可以自行經營。這種概念類似于分時度假。他指出，我國目前各地開發農村旅游房產、農家樂項目中的家庭旅館，就是這種形式的萌芽。老百姓或者社會資金參與“頂”費模式，也可以通過此種途徑獲利。

“引導保障用房市場化”一直是印教授的觀點。他認為，社會保障用房的比例過大很容易在社會上產生相當的依賴心理。香港政府已經有過經驗，大量持續建設廉租房，不僅使政府財力負擔過重，而且對市場的打擊過大。如果政府一味對于保障用房大包大攬，將來很可能會出現問題。而導入市場化，政府就可以擴大對于低收入的覆蓋面。

政府應扶持租賃市場發展

對于實現設想中的“頂”費模式，當前最主要的困難就是機構出租住宅的稅費負擔過重。相對個人租房只需要承擔約5%的稅費，機構介入住房租賃在稅費方面的負擔要沉重得多，共計有5.56%的營業稅、12%的房產稅，兩者合計已經占到收入的18%左右，此外還有要繳納利潤33%的所得稅，算下來僅稅費的成本就在30%，再考慮20%的管理費，余下的空間僅在50%，企業還要承擔經營風險、資金成本等等，實在是無法構成足夠的吸引力。

印堃-華認為，對于面向特定租房人群，起到一定保障作用的租賃房產，政府應該提供優惠政策，啟動租賃市場。他主張對土地進行明補，配套進行減免，稅費實行優惠。當然政府也要相應地對房價控制提出要求。

何為土地明補?就是假設市場價格是800萬元/畝，那么用作這種建設項目的地價可以優惠為500萬元/畝。這300萬元/畝的差價就是政府提供的明補，同時可以要求實行限價。政府不可能長期建造大量的新房來用于住房保障。最好的方式就是通過地價進行明貼。設想是，在中、外環線之間，由政府拿出一些土地作為定向出讓，開發商提出方案競爭，綜合造價完全可以控制在4000元/平方米以內，開發商已經有合理的利潤空間了。這樣，一套面積75平方米的兩房總價30萬元。低收入者只需要以15萬元“頂”下該房產在較長期限內的使用權，按照6%-8%的折現率計算，每月需付租金800元-1000元，租金低于市場價。如果經濟條件寬裕，動遷戶可自行支付另一半房款，以此獲得該住房的產權。

再比如說動遷拆除的面積是30平方米，而戶主需要100平方米的新房。按照現行的做法只能是除了動遷補償，還要自行去湊很大一筆錢支付房款。而按照“頂”費模式，可以用少得多的資金“頂”下使用權。然后，他可以自住，也可以交給一家專業公司用于投資經營，月租金水平為千分之五，一年的回報率就是6%，16年收回投資。此外還有資產增值的部分，“頂”家可以分享。6%的收益，扣除管理費，還有4%以上，這已經是非常好的投資產品了。再拿這種4%-5%的年回報率收益的產品上市，在市場上會有足夠的吸引力。印教授認為，這樣，完全可以通過社會投資的方式來解決住房租賃問題。

同時，印教授認為，土地也可以進行租賃制的嘗試，比如對于此類帶有保障功能的定向用地，可以考慮出租土地使用權，今后再補地價。而總的原則是，在社會主義市場化的住房保障應當是“自食其力，量力而行，租售并舉，逐步改善。”

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