有過買房經(jīng)歷的朋友可能都有這樣的一種認(rèn)識(shí)：購(gòu)房者與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》都要進(jìn)行備案，合同右上角顯示的號(hào)碼就是合同的備案號(hào)，但是對(duì)為什么現(xiàn)在都要求對(duì)購(gòu)房合同進(jìn)行備案，做了備案的合同較之前沒有備案的合同有怎樣的區(qū)別，備案的法律效力是什么可能并不是很清楚，這里我僅就商品房買賣合同的備案效力做以簡(jiǎn)要介紹。

一.商品房買賣合同的備案效力簡(jiǎn)要介紹

購(gòu)房合同的備案制度在我國(guó)其實(shí)并不是由來(lái)已久的做法，雖然在1998年7月20日發(fā)布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十七條就明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負(fù)責(zé)土地管理工作的部門備案。”，但因?yàn)榉康禺a(chǎn)在我國(guó)當(dāng)時(shí)仍是一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，各方面的制度都不健全，購(gòu)房合同的備案制度并未隨著法律的頒布而得到全面的落實(shí)，許多合同簽訂后并沒能進(jìn)行備案，直到2006年前后，購(gòu)房合同的備案制度才基本上做到了全面覆蓋，西安市也是從這一時(shí)期開始全面實(shí)行了《商品房買賣合同》的備案制度，不論商品房是現(xiàn)售還是預(yù)售，都應(yīng)當(dāng)在房管局進(jìn)行備案。

而國(guó)家之所以以法律的形式要求實(shí)行購(gòu)房合同的備案制度，是因?yàn)樵趯?shí)踐中，往往出現(xiàn)“一房二賣”的現(xiàn)象，在沒有合同備案的情況下，不同的買受人都向開發(fā)商支付了購(gòu)房款，且買受人相互之間并不知道也沒有辦法知道該房屋存在一房多賣情形，那么一旦發(fā)生糾紛，究竟應(yīng)該將房屋判給哪一個(gè)買受人就成為審判難題，而且不論判給哪一方，對(duì)于沒有取得房屋的購(gòu)房人來(lái)說都是有失公平的，所以為了保障購(gòu)房人的合法權(quán)益，避免出現(xiàn)“一房二賣”等類似情形，國(guó)家規(guī)定了購(gòu)房合同的備案制度，凡是在房管部門進(jìn)行過備案登記的合同，開發(fā)商在沒有撤銷該備案的情況下就無(wú)法再將房屋另行出售，同時(shí)，合同備案與否并不影響購(gòu)房合同的效力，只要具備合同約定的生效要件就產(chǎn)生法律約束力，任意一方不得擅自解除合同。

但是需要注意的是，購(gòu)房者在簽訂合同簽應(yīng)當(dāng)審查開發(fā)商是否有預(yù)售資格，只有具備了預(yù)售許可證，才有權(quán)利預(yù)售商品房，也才能順利取得合同備案。

二、購(gòu)房合同怎么備案，購(gòu)房合同備案有哪些流程

如今購(gòu)房合同都是實(shí)行網(wǎng)上備案。其中購(gòu)房合同備案的具體流程如下：

1、首先，商品房網(wǎng)上簽約

從2006年開始，所有買賣合同統(tǒng)一網(wǎng)上簽訂，網(wǎng)簽之前一般先進(jìn)性草簽，確定合同內(nèi)容無(wú)誤，并且沒有異議之后，再進(jìn)行網(wǎng)上簽約。

2、相關(guān)部門審核后取備案號(hào)

商品房網(wǎng)上簽訂后，開發(fā)商進(jìn)行合同備案，經(jīng)相關(guān)部門審核后取得備案號(hào)。

3、打印出合同文本，買賣雙方簽字蓋章，各持應(yīng)拿的份數(shù)。

合同簽約完畢后，經(jīng)房地產(chǎn)管理部門審核會(huì)返回一個(gè)06開始的9位數(shù)備案號(hào)，說明合同已經(jīng)備案成功。

三、購(gòu)房合同不備案可以嗎，為什么

(一)購(gòu)房合同的備案性質(zhì)不影響合同的效力

根據(jù)最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第六條規(guī)定：“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。”該條規(guī)定對(duì)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第二款，關(guān)于“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案”的規(guī)定對(duì)合同效力的影響作了評(píng)價(jià)。最高人民法院《關(guān)于適用<合同法)若干問題的解釋(一)》規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力。

(二)如果當(dāng)事人約定合同的生效要件是以備案為基準(zhǔn)，但實(shí)際沒有備案的情況，怎么辦?

當(dāng)然，雙方當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品預(yù)售合同生效要件的，應(yīng)當(dāng)從其約定。但雖然約定以辦理登記備案手續(xù)為商品預(yù)售合同生效要件，并且沒有辦理登記備案手續(xù)，但雙方已實(shí)際履行合同的，視為雙方當(dāng)事人合意排除對(duì)該要件(約定)的適用。

購(gòu)房合同備案主要是為了防止司法實(shí)踐中容易出現(xiàn)的“一房?jī)少u”的糾紛，實(shí)際上備案可以更加有效的維護(hù)自身的合法權(quán)益。因此，買房時(shí)，不僅僅要觀察合同的有效性，還要看合同的備案情況。如果沒有備案，有可能您購(gòu)買的房子遇到購(gòu)房合同，已經(jīng)辦理了登記手續(xù)，但是還沒有備案。為了周全考慮，建議您還是辦理備案手續(xù)，防止“一房二賣”帶來(lái)的房產(chǎn)糾紛。如果您想更深入的了解“一房二賣”房產(chǎn)糾紛或者備案的相關(guān)性質(zhì)等相關(guān)房地產(chǎn)問題，建議您咨詢律師，這對(duì)您的決策和認(rèn)識(shí)都很有幫助。

以上就是小編為大家解答的關(guān)于購(gòu)房合同的備案效力的介紹。希望對(duì)大家有幫助，同時(shí)，如果您想更深入的了解“一房二賣”房產(chǎn)糾紛或者備案的相關(guān)性質(zhì)等相關(guān)房地產(chǎn)問題，都可以到律霸網(wǎng)咨詢，我們專業(yè)的律師團(tuán)隊(duì)都會(huì)詳細(xì)為您解答。