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北京優秀律師事務所房地產律師團隊評析房屋租賃合同糾紛案

來源: 律霸小編整理 · 2025-07-08 · 106人看過

基本案情:2007年8月1日，原告與被告簽訂了一份《轉讓協議書》，約定被告同意將新某廣場某層2067號鋪位經營權轉讓給原告。租用期限為2007年8月至2010年5月止，每月租金975元。租用期間的一切費用包括稅金、管理費、冷氣費等由原告負責。被告應在2007年8月至2010年5月將租金以半年為一次交給原告，半年為人民幣5850元，逾期不付，按逾期天數加收月租金百分之五的滯納金。《轉讓協議書》上有原、被告的簽字及業主邱某（涉案鋪位權利人）的簽字確認。2007年8月3日，原告將人民幣32307元支付給被告，被告出具一張收條給原告，稱收到黃某小姐轉新某廣場某層2067鋪轉讓費人民幣32307元。2008年12月6日，原告與業主邱某簽訂書面協議約定終止涉案鋪位的租賃合同，2007年8月1日至2008年12月6日的管理費用由原告本人負擔。2008年12月7日以后的管理費由業主邱某支付，以后一切費用都與原告無關。

2010年4月24日，涉案鋪位的管理處深圳恒某物業管理有限公司新某廣場管理處出具了一份證明，內容為：經涉案房產業主同意，我處于2008年12月6日給該商鋪租戶黃某辦理了退場手續。 2010年4月2日，本案被告將原告訴至法院，訴請原告向被告清償自2009年2月至2010年5月31日止欠繳的租金15600元及滯納金400元。法院對此作出的（2010）深寶法民三初字第632號民事判決書及深圳市中級人民法院作出的（2010）深中法民五終字第1659號民事判決書認定：黃某與王某簽訂的《轉讓協議書》中包含兩個法律關系，即鋪位經營權轉讓關系和租賃關系，兩個法律關系的主體都是黃某與王某。業主邱某在《轉讓協議書》上的簽字是作為業主對王某將涉案鋪位轉租給黃某的確認，黃某與邱某之間沒有形成直接的租賃關系；黃某只能向王某主張解除租賃關系，其單方與邱某約定租賃合同已解除、以后一切費用、事物都與其無關，對王某沒有約束力。因此，王某與黃某的租賃合同關系在2008年12月6日沒有解除，黃某應當繼續履行《轉讓協議書》。法院判令黃某向王某支付自2009年2月至2010年5月31日的租金15600元及滯納金。法院作出了如下判決：駁回原告的訴訟請求。北京資深房地產律師袁*柱（lawyuan@163.com 、010-84988278）評析:本案爭議的焦點是：被告收取轉讓費是否有依據。原告與被告簽訂的《轉讓協議書》系當事人的真實意思表示，沒有違反法律、行政法規的禁止性規定，合法有效，當事人應當全面履行合同約定的義務。雖然《轉讓協議書》上沒有明確約定轉讓費，但雙方簽訂《轉讓協議書》后原告隨即將轉讓費32307元交付給被告，可視為原告對該轉讓費事實上的確認。該轉讓費是原告為了與被告建立鋪位經營權轉讓關系及租賃合同關系而支付，而原告已經成功取得涉案鋪位的經營權并與被告建立了租賃合同關系，則原告已經取得了其支付轉讓費的相應對價。原被告之間的租賃合同已經實際履行完畢，原告即使直接向業主邱某交還了涉案鋪位，亦是對自己權利的處分，該行為對被告沒有效力，其與被告之間租賃合同關系也沒有解除，原告在合同期內可以完全使用涉案商鋪，合同目的已經實現，原告要求退還轉讓費沒有事實和法律依據。故原告的主張法院不予支持。

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