縱觀現(xiàn)今社會上各種居間關(guān)系，如房地產(chǎn)中介、期貨、保險、婚姻、業(yè)務(wù)等等，其中介種類多而且各有特色和要求，中介似乎已經(jīng)成為各行各業(yè)不可缺少的機構(gòu)。那房屋中介的合同性質(zhì)究竟如何？

一、買賣雙方與中介機構(gòu)的關(guān)系

買賣雙方與中介機構(gòu)屬于居間合同關(guān)系。根據(jù)《合同法》第四百二十四條：“居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同。”的規(guī)定，居間合同是指當事人雙方約定一方接受他方的委托，并按照他方的指示要求，為他方報告訂立合同的機會或者為訂約提供媒介服務(wù)，委托人給付報酬的合同。在居間合同中，接受委托報告訂立合同機會或者提供交易媒介的一方為居間人，給付報酬的一方為委托人。居間合同一般可分為報告居間和媒介居間兩種，報告居間，是指居間人受委托人的委托，為其尋找合乎要求的第三人，從而為合同的訂立創(chuàng)造機會；媒介居間，是指介紹雙方當事人即委托人和第三人訂立合同，即居間人作為中間人來往于委托人與第三人之間，促使雙方訂立合同。

二、中介的地位

居間作為中介的一種形式，其宗旨是把同一商品的買賣雙方聯(lián)系在一起，以促成交易后取得合理傭金的服務(wù)。無論何種居間，居間人都不是委托人的代理人，而只是居于交易雙方當事人之間起介紹、協(xié)助作用的中間人。

三、居間合同的法律特征

1、居間合同是獨立有名合同、典型合同。

2、居間合同是一方當事人為另一方當事人報告訂約機會或者為訂約媒介的合同。在居間合同中，居間人是為委托人提供服務(wù)的，但這種服務(wù)表現(xiàn)為報告訂約的機構(gòu)或者為訂約的媒介。

3、居間合同是有償合同。居間合同中的委托人需向居間人給付報酬，作為對居間人活動報酬。居間人從事居間活動的目的就在于向委托人收取報酬。

4、居間合同為諾成合同、不要式合同。居間合同為諾成合同，只要雙方當事人意思表示一致，居間合同即告成立，并不以當事人的物的交付作為合同成立的要件。居間合同為不要式合同，當事人可以采用口、書面形式。如果當事人約定不詳細，就應(yīng)按照有關(guān)慣例或者當事人以前合作時所形成的習慣。

5、居間人在合同關(guān)系中處于介紹人的地位。居間合同的客體是居間人依照合同的約定實施中介服務(wù)的行為。居間人只是在交易雙方當事人之間起介紹、協(xié)助作用。

四、居間人的義務(wù)與責任

1、報告義務(wù)

報告義務(wù)是居間人在居間合同中承擔的主要義務(wù)，居間人應(yīng)依誠實信用原則履行此項義務(wù)。即居間人負有將與訂立合同有關(guān)的情況向委托人如實報告的義務(wù)。居間人應(yīng)當按照委托人的要求采取實事求是的態(tài)度，忠實而盡力地履行這項義務(wù)。在指示居間中，對于關(guān)于訂約的有關(guān)事項，如相對人的信用狀況，相對人將用于交易的標的物的存續(xù)狀況等，居間人應(yīng)就其所知如實向委托人報告。在媒介居間中，居間人應(yīng)將有關(guān)訂約的事項向各方當事人如實報告，也就是說，不僅應(yīng)將相對人的情況報告給委托人，而且也應(yīng)將委托人的情況報告給相對人，不論是居間人是同時受相對人的委托，還是未受相對人的委托，居間人均負有向委托人和相對人雙方報告地的義務(wù)。

訂立合同有關(guān)事項，包括相對人的資信狀況，房屋的基本情況以及履約能力等與訂立合同有關(guān)事項。訂立合同的有關(guān)事項根據(jù)不同的合同還有許多不同的事項。對居間人來說，不可能具體了解，只須就其所知道的情況如實報告委托人就可以了。但作為居間人應(yīng)當盡可能掌握更多的情況，提供給委托人，以供其選擇。依照誠實信用原則，居間人就一般對于訂約有影響的事項雖不負有積極的調(diào)查義務(wù)，然就所知事項負有報告于委托人的義務(wù)。

2、損害賠償責任

根據(jù)《合同法》第四百二十四條：“居間人應(yīng)當就訂立合同的重要事項向委托人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事項或提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求報酬并應(yīng)當承擔損害賠償責任。”的規(guī)定，居間人有如實報告的義務(wù)，如果居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應(yīng)當承擔損害賠償責任。居間合同的履行過程中，居間人必須本著誠實信用的原則，實事求是地就自己所實際掌握的信息，如實地向委托人提供，沒有任何隱瞞欺騙或摻雜任何自己主觀臆測，對于有影響的事項及商業(yè)信息，如第三人的資信狀況、支付能力、標的物是否有暇疵等，居間人都必須據(jù)實、公正的報告，而不得弄虛作假，從中盤剝漁利，不得與第三人惡意串通損害委托人的利益，也不得惡意促成委托人與第三人訂立合同。如果居間人沒有盡到以上這些忠實的義務(wù)，反而為獲取居間報酬而故意作虛假介紹、或者是與一方當事人事先串通好，故意告知虛假事實以促成委托人與第三人訂立合同，從而損害了委托人或者第三人的合法利益，這些情況一旦發(fā)生，居間人非但無權(quán)向委托人請求居間報酬，而且還應(yīng)當就自己因其故意提供虛假情況而給委托人造成的損失承擔賠償責任。居間人違反上述報告義務(wù)，故意提供虛假情況，損害委托人利益的，不但無權(quán)向委托人請求支付報酬，而且應(yīng)當承擔損害賠償責任。這里即有違約責任，又有侵權(quán)責任。

除上述義務(wù)外，基于誠實信用原則，居間人還負有其他一些義務(wù)。例如，居間人不得對交易雙方訂立合同實施不利影響，從而影響合同的訂立或損害委托人的利益；在居間活動中應(yīng)當遵守法律、法規(guī)和國家政策，遵循商事慣例和交易習慣，不得從事違法的居間活動等。

五、居間人的報酬支付

根據(jù)《合同法》第四百二十六條：“居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當按照約定支付報酬。對居間人的報酬沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，根據(jù)居間人的勞務(wù)合理確定。因居間人提供訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的，由該合同的當事人平均負擔居間人的報酬。居間人促成合同成立的，居間活動的費用，由居間人負擔。”

的規(guī)定，居間人取得報酬必須具備兩個要件：第一，所介紹的合同，必須成立；委托人支付報酬是以居間人已為委托人提供了訂約機會或經(jīng)介紹完成了居間活動，并促成了合同的成立為前提條件。所謂促成合同成立，是指合同合法、有效的成立，如果所促成的合同屬無效或可撤銷的合同，不能視為促成合同成立，居間人仍不能請求支付報酬。第二，合同的成立，與居間人的介紹有因果關(guān)系。即合同的成立是因居間人的居間行為而促成的。居間人促成合同成立后，可以按照居間合同約定向委托人請求支付報酬。只有兩者同時具備，委托人才負有支付報酬的義務(wù)。如果對居間人的報酬沒有約定或者約定不明確的，依照本法第六十一條規(guī)定確定。仍然不能確定的，則根據(jù)居間人的勞務(wù)等諸多原因，如居間人所付出的時間、精力、物力、財力、人力以及居間事務(wù)的難易程度等因素，合理確定。合理確定。因居間人提供訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的，由該合同的當事人平均負擔居間人的報酬。如果委托人解除居間合同后又與因中介而認識的第三人訂立合同，居間人并不因居間合同解除而喪失報酬的請求權(quán)。

支付報酬以居間種類的不同而有不同的標準。報告居間，因居間人僅向委托人報告訂約機會，而不與其相對人發(fā)生關(guān)系，居間人的報酬應(yīng)當由委托人給付。在媒介居間合同中，居間人應(yīng)將有關(guān)訂約的事項向各方當事人如實報告，也就是說，不僅應(yīng)將相對人的情況報告給委托人，而且也應(yīng)將委托人的情況報告給相對人，不論是居間人是同時受相對人的委托，還是未受相對人的委托，居間人均負有向委托人和相對人雙方報告地的義務(wù)。正是基于此，如果沒有特別約定，媒介居間人的報酬原則上由交易雙方當事人即委托人和相對人平均分攤。

六、關(guān)于居間活動的費用

根據(jù)《合同法》第四百二十六條“居間人促成合同成立后，居間活動費用，由居間人負擔。”及第四百二十七條規(guī)定“居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用。”的規(guī)定，居間人促成合同成立后，居間活動費用，由居間人負擔。而未促成的，可以要求委托人支付必要費用。這是由于在未促成合同成立之前，居間人有可能是做了很大量工作的，比如免費替業(yè)主發(fā)布廣告、帶領(lǐng)多個客戶到物業(yè)察看并進行介紹、提供選購意見、解答買賣手續(xù)的咨詢等等，否定或不認同適當費用，對于居間人而言是有失公平的。而且，居間人為居間活動支出的必要費用是為了委托人的利益而付出的，所以由委托人支付這些必要費用是比較公平合理的。