一、商品房買賣合同的內(nèi)容

商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)具備以下主要內(nèi)容，且在合同訂立前，應(yīng)當(dāng)將合同文本報工商行政管理部門備案：

(一)當(dāng)事人名稱或者姓名和住所。

(二)商品房基本情況?。

(三)商品房的銷售方式。

(四)商品房價款的確立方式及總價款、計款方式、付款時間。

(五)交付使用條件及日期。

(六)裝飾設(shè)備標準承諾。

(七)供水、供電、供熱、燃氣、通風(fēng)、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任。

(八)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬。

(九)面積差異的處理方式。

(十)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜。

(十一)解決爭議的方法;

(十二)違約責(zé)任。

(十三)雙方約定的其他事項。

1、面積差異的處理

律師應(yīng)提示委托人，按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同沒有約定或約定不明確的，按以下原則處理：

(1)面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實結(jié)算房價款;

(2)面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人;絕對值超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。

2、套內(nèi)建筑面積與分攤的共有面積

律師應(yīng)合理提示委托人，商品房建筑面積由套內(nèi)面積和分攤的共有建筑面積組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權(quán)，分攤的共有建筑面積部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人依法對其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。

律師接受委托，特別是接受買受人委托的情況下，律師應(yīng)提示委托人，按建筑面積計價的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時的處理方式。

3、?規(guī)劃、設(shè)計變更的處理

律師應(yīng)提示委托人，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準的規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計。

經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。

買受人有權(quán)在通知到達之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房;買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

二、商品房買賣合同中哪些條款不能簽訂

商品房買賣一般使用各省市建設(shè)廳制訂的標準房屋預(yù)售或者買賣合同，該合同一般條款明確，雙方權(quán)利義務(wù)清晰，但該合同范本只是指導(dǎo)作用，并不具有強制力，因此也有可能部分開發(fā)商會對其中的某些條款進行修改或者另行起草合同文本，在簽訂時要引起足夠的注意，必要時可以自已打印標準合同出來對照。下列條款要進行有針對性的檢查：

(一)強迫性的合同條款：如不讓購房人新添補充條款、將統(tǒng)一文本中很多空白部分填完整;

(二)開發(fā)商違約賠償過低的合同條款，該種條款不能制約開發(fā)商違約;

(三)顯失公平的合同條款：如“實際面積與暫測面積發(fā)生差別時，房價總額保持不變”;

(四)無限擴大不可抗力外延的合同條款：如“因施工問題造成延期交房，屬不可抗力”;

(五)公攤面積模糊的合同條款;

(六)沒有違約責(zé)任的合同;

(七)交房條件約定不清楚的合同;

(八)產(chǎn)權(quán)辦理的時間不能明確的合同;

(九)配套設(shè)施不明確的合同：如承諾的配套設(shè)施沒有明確承諾入住時是否能夠使用;

(十)物業(yè)服務(wù)、車位收費約定不清的合同條款。

以上就是小編為大家整理的有關(guān)問題進行的解答。綜上所述，我們可以了解到就購房協(xié)議來說，如果合同中為規(guī)定違約責(zé)任的，交房時間不清楚的，產(chǎn)權(quán)的辦理時間不清楚的，都不能簽訂合同。讀者如果需要法律方面的幫助，歡迎到律霸網(wǎng)進行法律咨詢。