預(yù)售合同未備案可以單獨(dú)預(yù)告登記嗎

買房必須辦理預(yù)告登記嗎

1、根據(jù)《物權(quán)法》第二十條規(guī)定，當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。由此可見，買賣房屋并不是必須非得辦理預(yù)告登記。

2、買房時(shí)如果辦理預(yù)告登記，使已登記的債權(quán)請求權(quán)經(jīng)過公示后，具備了對(duì)抗第三人的效力，即具備了一定的物權(quán)效力。因此，從預(yù)告登記的性質(zhì)上說，預(yù)告登記是債權(quán)物權(quán)化的一種具體表現(xiàn)，即使得債權(quán)具備了物權(quán)的某些效力。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

3、商品房預(yù)售登記并不具有預(yù)告登記的性質(zhì)，這點(diǎn)需要注意。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。

合同備案和預(yù)告登記的區(qū)別

兩者的區(qū)別在于商品房預(yù)售合同登記備案制度是一種行政管理制度，而預(yù)告登記是不動(dòng)產(chǎn)登記制度，因此兩者的法律效力不一樣。預(yù)告登記的目的在于“保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)”，預(yù)告登記是種特殊的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，其所登記的不是已經(jīng)完成的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，即不是現(xiàn)實(shí)的物權(quán)變動(dòng)，而是目的在于將來發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請求權(quán)。就預(yù)購商品房的預(yù)告登記而言，就是為了使得預(yù)購人在預(yù)購的房屋辦理了所有權(quán)初始登記之后，能夠辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。從而確定取得房屋的所有權(quán)。

但是，商品房預(yù)售合同登記備案制度在行政程序上對(duì)預(yù)購人具有保護(hù)功能。簡單的說就是預(yù)告登記之后，預(yù)告登記具有準(zhǔn)物權(quán)登記的效力，其權(quán)利人就具有準(zhǔn)物權(quán)權(quán)利人的性質(zhì)。所以未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人的同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，就不發(fā)生物權(quán)效力。而商品房預(yù)售合同登記備案之后，該登記備案就沒有準(zhǔn)物權(quán)的效力，所以預(yù)購人想要更好的將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，就應(yīng)該在合同登記備案之后再進(jìn)行預(yù)告登記。登記備案是開發(fā)商一方申請登記備案的，這是具有強(qiáng)制性的。而預(yù)告登記時(shí)雙方合意之下申請的，不具有強(qiáng)制性，只有雙方達(dá)成合意才能可以申請登記，也可以不用申請預(yù)告登記。

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