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寧波
購房者與開發商簽訂購房合同后無力履行付款義務形成糾紛，應當如何處理?
在實踐中，購房諸與開發商簽訂購房房合同后，由于種種原因，無力繼續履行合同規定的付款義務，此種現象時有發生，對此問題應當如何處理?
根據《合同法》的有關規定，預售合同生效后，買賣雙方都必須根據合同的約定嚴格各自的義務，任何一方不得隨意變更或解除，這也體現了我國《民法通則》規定的誠實信用原則的基本要求。但如果由于客觀經濟情況發生較大變化，合同一方喪失履行合同的能力，就需要重新調整買賣雙方的權利義務關系，變更或解除合同。當然，不能履行合同義務的一方應該承擔相應的民事責任。
據此，購房者與開發簽訂預售合同，又支付了部分房款后，若出現無力繼續履行合同約定的付款義務，購房者應該采取積極的措施，以達到解除合同的目的。比如購房者可以與開發商進行協商，提前解除購房合同;或者以書面的形式向開發商說明自身的經濟問題，出現無力履行合同約定的付款義務。但是，購房者作出上述的行為后，應對自己的違約行為承擔違約責任。如果開發商不同意解除購房合同，購房者可以停止向開發商支付房款。因為預售合同中往往會規定，購房者延遲付款超過一定期限，開發商可單方面終止合同，購房者承擔合同規定的違約責任即可。對于承擔違約金的數額問題，一般情況下，購房者逾期付款超過90日后，開發商有權解除合同，但是開發商解除合同的，購房者應當自解除合同通知送達之日30日內按照累計的逾期應付款的2%向開發商支付違約金。即購房者應承擔應付房款2%的違約責任，但是2%的比例不是強制性規定，目前房地產市場對于購房者逾期付款的違約責任，通約定的違約責任是2%的標準。
購房者可以通過以下兩種途徑解除預售合同：第一條途徑是與開發商協商取得諒解，雙方簽訂“終止預售合同協議書”,將合同終止反如何返還房款，購房者承擔哪些違約責任及由誰負責國辦理注銷預售合同登記行協商等相關內容在協議中明確約定;另一條途徑是將購房者在預售合同中擁有的權益轉讓給第三方，與第三方簽訂“預售合同權益轉讓書”，將轉讓價款、權利、義務轉移等相關內容在該轉讓書中約定清楚。當然，由于購房者沒有付清全額房款，預售合同權益轉讓時，應先征得開發商的同意。需要提醒的是，如果采取權益轉讓方式，購房者應按有關規定交納相應的稅費。另外，如果購房者采用抵押貨款形式付款的，則應與有關銀行協商終止抵押貨款合同，償還全部欠款并承擔相應的違約責任。
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