一、延期辦證咋算違約金

依照最高人民法院《商品房買賣合同解釋》第十八條“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：

(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；

(二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

(三)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。”的規定，對商品房買賣合同履行中開發商一方逾期辦理房產證承擔違約責任的方式為違約金。但是該條款對開發商逾期辦理房產證所支付的違約金能否適用訴訟時效卻沒有作出明確的規定。按照合同法理，一般來說，違約金應從開發商在約定或法定期限內未履行相應的辦證義務之日起計算。根據民法原理，逾期辦證是一種違約行為，買受人要求開發商承擔違約金責任是基于合同之債所享有的債權請求權，可適用《民法通則》關于訴訟時效的規定。從開發商違約行為發生之日起，買受人就應當知道其權利受到侵害，其要求開發商支付違約金的請求權隨即發生，訴訟時效期間應從開發商違約行為發生之日起算。在審判實踐中，開發商的原因造成逾期辦證的違約金之訴訟時效起算不能一概而論，因情而異。

最高人民法院民一庭法官韓*斌(曾參加《商品房買賣合同解釋》起草工作)在《人民司法》2006年第5期或《民事審判指導與參考》2006年第1輯上發表的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第18條規定的解讀》一文中認為：?逾期辦證違約金的訴訟時效計算應分三種情況處理：

（一）當事人在合同中明確約定逾期辦證違約金數額的，為一時性債權，從約定或法定的期限屆滿之次日起算訴訟時效；

（二）當事人在合同中約定以日或月為單位累計計算違約金數額的，屬于繼續性債權，以每個個別的債權分別適用訴訟時效；

（三）當事人沒有約定違約金或損失數額難以計算的，從公平誠信原則出發，由出賣人按照買受人已付購房款總額，參照《中國人民銀行結算辦法》規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算違約金，即《商品房買賣合同解釋》第十八條第二款的規定。在理解適用該規定時，也是將違約責任作為繼續性債權來確定違約金數額，這既可促使出賣人盡快履行辦證的義務，也可對買受人給予適當的補償，有利于平衡當事人之間的利益。經過幾年的審判實踐，需要補充以下兩種情況：

（一）當事人在合同中約定以日或月為單位累計計算違約金數額的，屬于繼續性債權，以每個個別的債權分別適用訴訟時效;沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，自逾期之日起參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息標準逐日或逐月計算。每日或每月的違約金均為獨立債權，有獨立的清償期限，應單獨適用訴訟時效，訴訟時效逐日或逐月屆滿。買受人訴請開發商支付起訴前兩年內的違約金，應予以支持;兩年前的違約金如果沒有時效中斷、中止或延長事由的，則不予支持。

（二）開發商雖逾期辦證，但在買受人起訴之前已辦理了房產證的，應從買受人收到房產證之日起算訴訟時效。當業主或買受人在超過兩年訴訟時效期間才起訴的，法院應駁回其訴訟請求。

逾期未辦證的違約金應當根據當時所存在的實際情況進行確定，具體來講，就是要明確是什么原因導致辦證的逾期，再結合相關法條，這個問題應該就會比較明晰了。當然，如果您對這個問題還存在什么疑惑的話，律霸網也提供律師在線咨詢服務，歡迎您進行法律咨詢。